Kamulaştırma Bedeli ve Tescil Davaları Nedir? – Detaylı Anlatım

KAMULAŞTIRMA BEDELİ VE TESCİLİ DAVALARI 

Arazi üzerindeki eklentilerle birlikte taşınmazın ana yapısını oluşturur. Bir özel hukuk kişisi sahip olduğu taşınmazın mülkiyetini istediği gibi kullanabilir ancak anayasamızın 46. maddesinde de düzenlendiği üzere her taşınmaz kamu hizmetine özgülenmek üzere kamulaştırılabilir.

Kamulaştırma kamu tüzel kişilerinin kamu yararını gözeterek bedelini peşin ve nakten ödeyerek özel taşınmaza el atmasıdır. Kamulaştırma asla bir taşınıra uygulanamaz taşınırlara uygulanan yöntem istimvaldir ve olağanüstü durumlarda  kullanılır.

Kamu ihtiyaç duyduğu taşınmazları öncelikle kendi bünyesinde bulunan taşınmazlardan tahsis yolu ile karşılamaya çalışır. Eğer idare kamu hizmetine tahsis edeceği taşınmazı tahsis yoluyla karşılayamıyorsa özel hukuk kişilerinin mallarını kamulaştırma yoluna gider.

Kamu tüzel kişiliğine ait taşınmazlar dört grupta toplanabilirler;

• Özel Mal: Mirasçısız ölen vatandaşların mirasları hazineye kalır ve mülkiyeti hazineye geçer.
• Sahipsiz ve yararı kamuya ait  taşınmazlar: Kamunun tasarrufunda bulunan mallardır.
• Orta malı: Kamu hizmetine tahsisli, herkesin önceden izin almaksızın yararlanabileceği mallardır. Yollar, meydanlar, yeşil alanlar bu mallara örnek olarak verilebilir.
• Hizmet malı: Kamu hizmetine tahsisli mallardır. Kamu hizmetlerinin ifa edildiği üniversiteler, hastaneler, bakanlıklar bu mallara örnek olarak verilebilir.

Kamulaştırma işleminin yapılmasının amacı idarenin kamu hizmetine tahsis edeceği orta malı ve hizmet mallarının karşılanmasıdır.

KAMU YARARI KARARI

Kamu yararı kararı icrai bir işleve sahip değildir. Soyut bir karardır. Örneğin kamu ihtiyacını karşılamak amacıyla inşa edilecek olan baraj için bir bölge belirlenir ve kamu yararı kararı alınır. Kamu yararı kararı geneldir.

KAMULAŞTIRMA KARARI

Kamulaştırma kararı icraidir. İdare tarafından kamulkaştırma kararı özel olarak belirli bir taşınmaz için verilir ve bu karar ile taşınmazın mülkiyeti idare adına tescil edilir. 

KAMULAŞTIRMAYI KİMLER YAPABİLİR

-İl Özel İdareleri

-Belediyeler

-Köy

-Üniversiteler

-YÖK

-TRT

-Atatürk Kültür ve Tarih Kurumu

-Kamu Kurumları

-İktisadi Devlet Teşekkülleri

ÖZEL HUKUK KİŞİLERİ ADINA KAMULAŞTIRMA

• MTA Enstitüsü
• Türkiye Petrol A.Ş
• TEDAŞ
• TEİAŞ
• BOTAŞ
• EPDK
• OSB BAŞKANLIKLARI

Burada özellikle belirtmek gerekir ki kamulaştırmaları özel hukuk kişileri adına yapılan tüzel kişilikler kamunun sıkı denetimine tabi olurlar. Ayrıca belirtmek gerekir ki özel hukuk kişileri adına yapılan kamulaştırmalarda da açılacak olan iptal davaları idare mahkemesine açılır.

KAMULAŞTIRMANIN ŞARTLARI

• Kamu Hizmetlerinin Yürütülmesi Amaçlı Olmalıdır.
• Taşınmazlar, Taşınmazın Eklentisi Niteliğindeki Kaynaklarının ve Taşınmaz Üzerinde 
•   bulunan İntifa Hakları Kamulaştırılabilir.
• Yeterli Ödenek Önceden Hazır Edilmelidir.
• İdare Tarafından Kamu Yararı Kararı Alınmalıdır.
• Kamulaştırma Bedeli Peşin ve Nakden Hazır Edilmelidir.

2001 yılında gelen kanun değişikliği nedeniyle kamulaştırma yapacak olan idarenin kamulaştırma bedelini hazır etmesi ve kamulaştırma işlemi gerçekleştiği anda bu bedeli ödemesi gerekmektedir. Peşin ve nakden ödeme kuraldır. Ancak peşin ve nakden ödemenin istisnası taksitlendirme ve trampadır. Peşin ödemenin istisnası taksitle ödemedir, trampa ise nakden ödemenin istisnasıdır. 

KAMULAŞTIRMANIN AŞAMALARI

1.Yeterli Ödenek Temini

Kamulaştırma Kanunu madde 3’de 2001 yılında yapılan değişiklikle kamulaştırmayı yapacak olan kamu tüzel kişiliği kamulaştırma bedelini önceden temin etmelidir. 

2.Kamu Yararı Kararı Alınması

Onaylanmış imar planı uygulamalarında kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur. Bunun haricinde kalan tüm kamulaştırma işlemlerinde kamu yararı kararı alınması gerekmektedir.

3.Taşınmazın Belirlenmesi

Taşınmazın cinsi, yüzölçümü, ada parsel numarası gibi özelliklerinin belirlenmesi gerekmektedir.

4.Kamulaştırma Kararının Alınması

Kamulaştırma kararı alındıktan sonra kişi bir meşruhatlı davetiye ile bilgilendirilir. 

5.Satın Alma Usulünün Denenmesi

2001 yılında gelen bir düzenlemedir ve idare sıradan bir vatandaş gibi kamulaştırılacak olan taşınmazın sahibine kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenmiş olan miktarda satın almayı dener. Eğer bu teklif kabul edilirse bir anlaşma protokolü yapılır ve bu durumdan sonra mülkiyet sahibi vatandaşın tapuda idare lehine ferağ verme zorunluluğu vardır. Anlaşma sağlanması durumunda kişinin 45 gün içerisinde parası ödenir ve ferağı sağlanır.

Eğer anlaşılamamış olması durumunda kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası açılması gerekmektedir.

6.Bedel Tespit ve Tescil Davası Açılması

Burada nihai hedef kamulaştırılan taşınmazın bedelinin saptanmasıdır.  Davacı yan idaredir ve davalı yan ise malik veya maliklerdir. Basit yargılama usulüne tabidir. Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Davanın açılma süresi süreye bağlı değildir.

Bunların yanında kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda açılan iptal davalarına karşı dava açma süresi 30 gündür. Yürütmenin durdurulması kararı alınması durumunda bedel tespit ve tescili davası bekletici mesele yapılacaktır. İdare mahkemesine açılacak dava sadece ve sadece dava açan kişiye ilişkin sonuçlar doğuracaktır.

Taşınmazların bedeli tespit edilebilmesi için bilirkişiler tarafından raporlar hazırlanır. Arsa vasfı olan taşınmazların bedelinin belirlenmesi için emsal satışlar baz alınır ancak tarla vasıflı olan taşınmazların bedelinin belirlenmesi için tarlaların getirileri baz alınmaktadır. 

TAPUDA TARLA VASIFLI OLMASINA KARŞIN ARSA VASIFLI OLARAK DEĞERLENDİRİLECEK TAŞINMAZLAR

Tapuda tarla vasıflı olmasına karşın arsa olarak değerlendirilecek olan taşınmazlar belirlenmiştir. Bir taşınmaz her ne kadar nazım imar planı içerisinde yani 1/5000’lik imar planı içinde kapıl 1/1000’lik imar planı içinde kalmasa da kamulaştırıldığı takdirde arsa vasıflı olarak değerlendirilmesi mümkündür. 

Yargıtay içtihatı birleştirme kararı 1996/3E. 1998/1K. numarası ile bir düzenleme yapılmıştır;

• Taşınmazın nazım imar planı içinde kalması gerekir.
• Taşınmazın etrafında meskenleşme olması gerekir.
• Nüfus yoğunluğunun yeterli düzeyde olması gerekir.
• Belediyenin veya özel sektörün sağlamış olduğu ulaşım hizmetlerinden yararlanıyor olması gerekir.
• Belediye altyapı hizmetlerinden yararlanıyor olması gerekir.

TAŞINMAZLARIN BEDELİ TESPİT EDİLİRKEN DİKKATE ALINACAK ESASLAR

Arsa vasfındaki taşınmazlarda bedel tespit edilirken kural olarak kamulaştırılan taşınmaz ile benzer özelliklere sahip taşınmazdan daha önce satışı yapılmış olan bir taşınmazın emsal karşılaştırılması yapılır. Burada emsal seçimi hayati önem arz etmektedir. Arsa vasfındaki taşınmazların bedelinin belirlenmmesi amacıyla yapılan emsal satış kıyaslamasındaki en önemli hususlar şöyledir;

Benzer nitelikte taşınmazlar  emsal olarak değerlendirilmelidir. Emsal olarak değerlendirilen taşınmazın üzerinde bir bina varsa ve kamulaştırılan taşınmazın herhangi bir eklentisi yoksa bu durumda emsal değerlendirmesinde doğru karar verilmemiş demektir.

• Tapuda yapılmış serbest satış işlemlerine dayanmalıdır. 
• Taşınmazın kendi satış değeri emsal olarak alınabilir.
• Kamulaştırma nedeniyle yapılan satışlar emsal olarak kabul edilemez.
• Muvazaalı satış gerekçesiyle bir satış dava konusu yapılmışsa emsal olarak kabul edilemez.

DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) KESİNTİSİNİN DİKKATE ALINMASI

Düzenleme ortaklık payı kesintisi dikkate alınmalıdır. Tarla vasfındaki bir taşınmazı arsa vasfı ile değerlendirilmişse bu halde DOP kesintisi mutlaka dikkate alınmalıdır ve uygulanmalıdır. Düzenleme ortaklık payı kesintisinin o bölgede yüzde kaç oranında yapıldığının belediyeden talep edilmesi gerekmektedir. 

Kazım İsmail Kazdal

İlk ve orta eğitim öğretim hayatını Rize’de tamamlamıştır. Marmara Üniversitesi Tarih Bölümü mezunudur. Hukuk eğitimini Maltepe Üniversitesi’nde almıştır. Halen Maltepe Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Kamu Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir.