Kira Tespit Davası Nedir ?
Kira sözleşmelerinin asli unsuru kira bedelidir. Kira bedelinin arttırılması sözleşme serbestisi ilkeleri çerçevesinde özgürce karar verebilmektedir. Ancak sözleşmede yapılacak olan kira artış oranı özgürlüğü sınırsız değildir. Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelerde yıllık artış oranının en fazla geçmiş 12 ayın ortalaması olan TÜFE oranında olacağı belirlenmiştir.
Yazı İçeriği
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği için Tıklayın : http://www.kazdal.av.tr/dilekceler/kira-tespit-dava-dilekce-ornegi.pdf
Ancak son yıllarda kira bedellerinde yaşanan artış ile açıklanan TÜFE oranlarından çok daha fazla. Kiraya verenler kira tespit davası açarak taşınmazın kira parasının tespitini isteme hakkına sahiptir.
TBK m.344/3 beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Kira Tespit Davasını Kim Açabilir ?
Kira bedelinin tespitine ilişkin davalardır. Kira tespit davasını hem kiralayan taraf hemde kiracı taraf açabilir.
Taşınmaz Üzerinde Elbirliği Mülkiyet Varsa Kira Tespit Davasını Kim Açabilir ?
Taşınmaz mal üzerinde elbirliği mülkiyet varsa tüm paydaşların dava açması gerekmektedir.
Taşınmaz Üzerinde Paylı Mülkiyet Varsa Kira Tespit Davasını Kim Açabilir ?
Taşınmaz mal üzerinde paylı mülkiyetin olması durumunda her bir paydaş kendi payı oranındaki alacağı için dava açabilir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir ?
Türk Borçlar Kanunu’na göre kişiler kira sözleşmesinin 5 yılı doldurması şartıyla her zaman kira bedelinin tespit edilmesini talep edebileceklerdir.
TBK m. 345 – Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira Tespit Davasında Tespit Edilecek Kira Bedeli Hangi Ayan İtibaren Geçerli Olur ?
Kira sözleşmesinde kira bedelinin yıllık olarak artırılmasına ilişkin bir madde varsa mahkemece tespit edilecek olan kira bedeli, kira tespit davasının açıldığı tarihteki kira yılının başından itibaren geçerli olacaktır. Sözleşmede kira artış oranın TÜFE oranında belirlenmiş olması da yeterlidir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/335E. 2015/2042K. 02.03.2015 tarihli kararında ‘davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2008 tarihli ve bir yıl süreli sözleşmenin özel şartlar 6. Maddesinde Tefe-Tüfe ortalaması baz alınarak süre bitiminde artış şartı ön görülmüştür. TBK m.345/3 sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm varsa yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Düzenlemesi bulunmaktadır. Bu itibarla dava süresinde açılmıştır.’ şeklinde içtihat oluşturmuştur.
Ancak kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm yok ise her zaman açılabilecek olan kira tespit davalarında tespit edilecek olan kira bedeli dava tarihinden sonraki kira yılından itibaren geçerli olacaktır.
Taşınmazın Yeni Maliki Kira Tespit Davası Açabilir Mi ?
Kiralanan taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi sonucunda yeni malik kira sözleşmesinin eski malik yerine tarafı olur. Bu durumda kira tespit davası açabilir. Ayrıca belirtmek gerekir ki; eski malik tarafından kira tespit davasının açılmış olması durumunda yeni malik kira sözleşmesinin eski malik yerine tarafı olur.
Kira Bedelleri Neye Göre Tespit Edilir ?
Yargılama aşamasında mahkeme tarafından elinde emsal kiralara ilişkin sözleşme bulunma ihtimali olan kamu murumlarına müzekkereler yazılır. Mahkemeler tarafından İstanbul’da İSKİ, İGDAŞ dosya bilirkişiye tevdi edilir. Bilirkişiler emsal kira sözleşmelerini inceleyerek, taşınmazın bulunduğu çevredeki kira oranlarını belirleyerek taşınmazın güncel kirasını tespit ederler.
İlk ve orta eğitim öğretim hayatını Rize’de tamamlamıştır. Marmara Üniversitesi Tarih Bölümü mezunudur. Hukuk eğitimini Maltepe Üniversitesi’nde almıştır. Halen Maltepe Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Kamu Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir.
