Kira Sözleşmesi Nedir ?
Kira sözleşmeleri borçlar kanunu ile düzenlenmektedir. Bir kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken en temel husus tabiki tanımdır. Kira sözleşmesinin TBK m. 299 kapsamında tanımı yapılmalıdır. Kira sözleşmesinde kiraya veren ve kiracının sorumluluklarının neler olduğunun tespit edilmesi gerekmektedir.
Yazı İçeriği
MADDE 299 – Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kiraya Verenin Sorumluluğu Nedir ?
Kiralayan kişinin birinci yükümlülüğü teslim yükümlülüğüdür. Kiraz sözleşmesinde teslimin hangi koşullarda ve ne zaman yapılacağının çok açık bir şekilde belirlenmesi gerekmektedir. Bununla birlikte sözleşmenin maddeleri arasında taşınmaz teslim edilirken demirbaş listesinin belirlenmesi gerekmektedir.
Çatılı işyeri kiralarında dikkat edilmesi gereken husus; kiralanan taşınmazın yönetim planında ve tapuda işyeri olarak kullanıma uygun olup olmadığının kiraya veren tarafından sözleşmede taahhüt edilmesi gerekmektedir.
Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda Mıdır ?
Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerinin herhangi bir şekil olmasını aramamaktadır. Kira sözleşmeleri sözlü dahi yapılabilmektedir. Ancak kira sözleşmesi hazırlarken yazılı olarak hazırlanması faydalı olacaktır. Ayrıca belirtmek gerekir ki matbu olarak kırtasiyelerde satılan kira sözleşmelerinin içeriğinde ciddi hak kayıplarına sebebiyet verebilecek maddeler bulunmaktadır. Kira sözleşmesinin bir avukat eşliğinde hazırlanması hak kaybı yaşamamanız noktasında etkili olacaktır.
Kira Sözleşmeleri Süreli Olmak Zorunda Mıdır ?
Kira sözleşmelerinde süre belirlemek zorunlu değildir. Taraflar akit altına alacakları sözleşmelerde kira süresi belirleyebilecekleri gibi belirsiz süreli kira sözleşmeleri de hazırlayabilirler. Kira sözleşmelerinde kiranın başlangıç tarihine, kira artışlarının yapılacağı tarihe, kiracının tahliye tarihine önem vermek amacıyla süre belirlenebilir.
Kira sözleşmelerinde kira süresinin 1 yıl olarak belirlenmesi durumunda başkaca bir tahliye sebebi yoksa veya haklı bir ihtar yoksa 1 yılın sonunda sözleşme otomatik olarak yenilenecektir.
Kiracı Hiçbir Gerekçe Göstermeden Nasıl Tahliye Edilir ?
Kira sözleşmelerinde başlangıç tarihinin belirlenmesinin en önemli sonucu kira sözleşmesinin başladığı tarihten 10 yıl geçtikten sonra hiçbir sebep göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilme imkanı tanımasıdır.
Kira Sözleşmeleri Tapuya Şerh Edilebilir Mi ?
Kira sözleşmeleri TBK m.312 çerçevesinde tapuya şerh edilebilmektedir.
c. Tapu siciline şerh
MADDE 312 – Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.
Özellikle işyeri kiralarında tercih edilen bir durumdur. Kiracı açısından ciddi yarar sağlar. Taşınmazın mülkiyetini almak isteyen üçüncü kişilerin bilgilendirilmesi sağlanmış olur. Kiracı açısından ise taşınmazın yeni malik tarafından satın alınması durumunda tahliye edilmesi riskini ortadan kaldıracaktır.
Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelleri Nasıl Olmalıdır ?
Kira bedelleri açık ve net bir şekilde sözleşmede ifade edilmelidir. Özellikle işyeri kiralarında kira bedellerinin net mi yoksa brüt mü olacağı çok önemlidir. Kira bedelinin net yada brüt olması vergisel anlamda oldukça farklı sonuçlar doğurmaktadır. Ayrıca ileride doğabilecek olası uyuşmazlıklarda hangi miktar üzerinden dava açılacağı önem arz etmektedir.
Kira Bedelleri Döviz(Dolar, Euro) Olarak Belirlenebilir mi ?
Özellikle belirtilmesi gereken konu kira bedellerinin döviz cinsinden belirlenmesinin mümkün olmadığıdır. 2018 yılında yayınlanan Cumhurbaşkanlığı Kararı ile kira sözleşmelerinde kira bedellerinin döviz olarak belirlenmesi yasaklanmıştır. Mezkur yasak 24.11.2021 günü itibariyle halen devam etmektedir.
Kira Bedelleri Bankadan Yatırılmak Zorunda Mıdır ?
Konut kiralarında 500 TL ve üzerinde olan kira bedellerinin banka yoluyla yatırılması gerekmektedir. İşyeri kiralarında ise hiçbir istisna olmadan tüm kira bedellerinin banka kanalı ile yatırılması gerekmektedir. Kira sözleşmelerinde kira bedellerinin yatırılacağı bankanın ve banka hesap bilgilerinin yazılması gerekmektedir.
Kira Bedelleri Ne Zaman Yatırılmalıdır ?
Kira sözleşmelerinde kiranın ne zaman ödeneceği yani aylık kiralarda ayın hangi günün de yıllık kiralarda ise yılın hangi ayında ödeneceği belirlenmesi gerekmektedir. Ancak sözleşmede belirtilmediği takdirde TBK hükümleri gereğince her ayın başında yada en geç kira sözleşmelerinin bitiminde ödeneceği belirlenecektir.
Kira Sözleşmesinde Depozito (Güvence Bedeli) Nasıl Olmalıdır ?
Türk Borçlar Kanunu 342. maddede güvence bedelini yani depozito bedelini düzenlemiştir.
D. Kiracının güvence vermesi
MADDE 342 – Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Bu hüküm çerçevesinde depozito bedelinin 3 aylık kira bedelini geçemeyeceği düzenlenmiştir. Ancak sözleşme hazırlanırken güvence bedeli ile ilgili dikkat edilmesi gereken en önemli konu depozitonun hangi koşullarda iade edileceğinin, hangi koşullarda iade edilmeyeceğinin, ne zaman iade edileceğinin kira sözleşmesinde açıkça belirlenmesi gerekmektedir.
Kira Sözleşmelerinde Kira Artış Bedeli (Zam) Nasıl Olmalıdır ?
Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kira artış bedeli serbestçe belirlenebilir. Ancak Borçlar Kanunun 344. maddesi bir üst sınır getirmiştir.
II. Belirlenmesi
MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Bu maddeye göre sözleşmelerdeki kira artış bedeli 12 aylık TÜFE artışı olarak belirlenmiştir. 2021 tarihinde bu oran %16.42’dir. Kira artış oranı %16,42’nin altında belirlenebilir ancak üzerine belirlenmesi mümkün değildir.
Kiracı Alt Kira Sözleşmesi Yapabilir Mi ?
Alt kira sözleşmelerinde konut ve işyeri kiralarında kiraya verenin açık rızasının olması gerekmektedir. Ancak normal kira sözleşmelerinde ise alt kira yapılabilmesi mümkündür. Başka bir deyişle kira sözleşmesi hazırlanırken kiralanacak olan yeri bir başka kiracıya kiralamayı düşünüyorsanız bunun mutlaka açıkça belirlenmesi gerekmektedir.
Kira Sözleşmelerinde Cezai Şart Maddesi Eklenebilir Mi ?
Kira sözleşmesine kira bedellerinin kiracı tarafından ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda cezai şart belirlenmesi mümkün değildir. Bununla birlikte kira bedellerinden birinin ödenmemesi durumunda tüm kira bedellerinin muaccel olacağı şeklinde hüküm koymak da mümkün değildir.
İlk ve orta eğitim öğretim hayatını Rize’de tamamlamıştır. Marmara Üniversitesi Tarih Bölümü mezunudur. Hukuk eğitimini Maltepe Üniversitesi’nde almıştır. Halen Maltepe Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Kamu Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir.
