Bu içeriğimizde kira tespit ve uyarlama davası farkını, ayrıca ortak yönlerini anlatacağız. Özellikle de uyarlama davası ve kira tespit davası arasında kalan, hangi süreçle devam edeceğini bilemeyen ziyaretçilerimiz için, öncelikle kira tespit kira uyarlama davası farkına bakalım:
Kira Tespit ve Uyarlama Davası Farkı
- Kira tespit davaları ancak konut ve çatılı iş yeri kiraları için söz konusu olur. Buna karşın
kira uyarlama davaları TBK m.138 hükmüne yani genel hükme dayandığından her türlü kira
ilişkisinde söz konusu olabilir. Bu madde, kira tespit ve uyarlama davası farkından bahsedilirken ilk akla gelen farkdır. - Kira tespit davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl
geçmiş yani 6. kira yılına girilmiş olmalıdır. Kira uyarlama davaları ise her zaman
açılabilmektedir. Kira tespit ve uyarlama davası farkı için en belirgin ve keskin madde budur.
Not: Burada bahsi geçen kira tespit davası TBK m.344/3 uyarınca öngörülen kira tespit
davasıdır. Yani hakim tarafından kira bedelinin TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre
değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete
uygun biçimde belirlenmesidir.. TBK m.344/1 kapsamındaki yeni dönem kirası için hakimin
TÜFE oranına göre kira bedeli belirlemesi değildir.
Kira sözleşmesinin yapılmasında itibaren 2 yıl içinde savaş çıkması ya da deprem olması
varsayımında öngörülemeyen bir hal meydana gelmiştir.Bu ihtimalde süre dikkate alınmadan
kira uyarlama davası açılabilir. Fakat yine de uyarlama şartlarının oluştuğu andan itibaren
makul bir süre içinde dava açılması gerekmektedir.
Not: Kira tespit ve uyarlama davası farkı için en dikkat edilmesi gereken konu şudur: Kira uyarlama davasında eğer mahkeme kira bedelinin uyarlanmasına karar verirse bu durumda TBK m.344/3 hükmündeki kira tespit davası için öngörülen 5 yıllık süreyi sıfırlanır. Buna göre mahkemece verilen karardan itibaren 5 yılın dolmasıyla birlikte kira tespit davası
açılabilir. - Kira uyarlama davası için bir ihtarnamenin düzenlenmesine ya da herhangi bir yazılı
bildirimde bulunulmasına gerek yoktur. Kira tespit davasında ise o kira yılı içerisinde tüm
yılın başlangıcından itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin tespitinin talep edilmesi
halinde yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce ihtarname gönderilmesi ya da dava
açılması gerekir. Fakat bu durum sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin
artırılacağına ilişkin bir hükmün bulunmaması olasılığında geçerlidir. - 5 yıllık süre şartı sağlandığı takdirde kira tespit davasını açmak mümkündür. Kira
uyarlama davasında ise uyarlama talep eden taraf sözleşmenin akdedildiği sırada öngörülmesi
mümkün olmayan bir olağanüstü durumun meydana geldiğini ve bu halde sözleşme gereği
edimin ifasının kendisinden beklenmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacağını ispat etmelidir.
Ayrıca bu gelişme talep edenden kaynaklı olmamalıdır. Bunun yanında talep edenin borcu ifa
etmemiş veya ihtirazi kayıtla ifa etmiş olmalıdır.
Not: Kira tespit davalarında talebin kabulünü sağlamak daha kolayken uyarlama davalarında
mahkemelerin tutumu daha katıdır. TBK m.138 hükmündeki uyarlama şartları, TBK
m.344/3’te yer alan şartlardan daha ağırdır. Yargıtay genellikle uyarlama davasında daha
tutucudur. - Kira tespit davalarında dava tarihinden geriye dönük kira bedelinin de tespiti de talep
edilebilir. Yani yeni kira dönemi başlangıcından itibaren en geç 30 gün önce dava açılırsa
veya kiraya veren tarafından bu 30 günlük süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin
kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar kira tespit
davası açıldığı takdirde mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin
başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabilir.
Sözleşmede zaten bir artış şartının olması halinde yeni kira dönemi sonuna kadar açılacak
davada hüküm yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.
Artış şartı bulunmayan bir sözleşmede yeni kira döneminin başlangıcı 01.01.2024 olarak
belirlenmişse 01.12.2023 tarihinden önce bir ihtarname gönderilirse veya dava açılırsa o
zaman belirlenecek kira bedeli 01.01.2024 tarihinden itibaren geçerli olabilir. 16.12.2023
tarihinde bir ihtarname gönderilir veya dava açılırsa kira bedeline ilişkin hüküm 01.01.2025
tarihinden itibaren geçerli olacaktır.
Kira uyarlama davalarında ise kural olarak dava tarihinden itibaren geriye dönük bir hüküm
kurulamaz. Bu kuralın istisnası uyarlama talep edenin bir ihtirazi kayıt düşerek sözleşmedeki
edimini yerine getirmiş olmasıdır. Burada ihtirazi kayıt ile ifa edilen borç, uyarlama
kapsamında olacaktır. - Kira tespit davalarında esas iddia dava konusu kira bedelinin emsal kira bedelleri
karşısında yüksek veya düşük hale gelmiş olmasıdır. Buna karşın kira uyarlama davalarında
temel sebep sözleşmenin kurulma tarihinden sonra meydana gelen olağanüstü gelişmelerin
edim dengesini bozmasıdır. Uyarlama davasında hakim, uyarlamanın koşullarının oluşup
oluşmadığını tek tek inceler. Olağanüstü duruma ilişkin tüm veriler bilirkişi tarafından oraya
konulur ve hakim tarafından değerlendirilir. Kiralananın niteliği, kullanım alanı, konumu,
bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstünde imar ve ticaret değişiklikleri, emsal
kira paraları, vergi ve amortisman giderindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş
çıkışlar ve ekonomik krizler göz önüne alınır ve bilirkişi raporu bu yönde istenir. Kira tspit
davasındaki gibi sadece emsal kira bedellerinin araştırılmasıyla sınırlı değildir. Kira uyarlama
davasında kira tespit davasında yapıldığı gibi bir araştırma ve değerlendirme bozma sebebi
sayılmaktadır. - Kira tespit davalarında hakim sözleşmeye müdahale etmez, sadece sözleşmede yazan kira
bedeli kısmını değiştirir. Dava öncesi sözleşme ile hükmün kurulmasından sonraki sözleşme
arasındaki tek fark kira bedeli olacaktır. Bunun dışında hiçbir husus değiştirilemez, bu durum
kira uyarlama davasının konusudur.
Örneğin baz bir kira bedeli + cironun belli bir yüzdesi şeklinde yapılmış kira
sözleşmelerindeki ciro yüzdesi, ancak kira uyarlama davası ile değiştirilebilir. Çünkü bu
davalarda hakim sözleşmeye müdahale edebilme yetkisine sahiptir. - Hakimin bedel dışında bir değişikliğe hükmetmesi de söz konusu olduğundan kira
uyarlama davalarında taleplerin terditli olarak ileri sürülebilmesi mümkündür. Örneğin hakim
talep edilmişse kira ödemelerinin ertelenmesine veya sözleşme süresinin uzatılmasına karar
verebilir. Hakimin takdir yetkisi önem arz etmektedir fakat burada dikkat edilmesi gereken
nokta taleple bağlılık ilkesidir. Bu sebeple kira uyarlama davalarında “Kira bedelinin
azaltılması mümkün değilse sözleşme süresinin uzatılmasına karar verilmesi” gibi terditli
talep sunmakta fayda vardır.
Hakim yargılama esnasında sözleşmeyi değişen koşullara uyarlamaya çalışır fakat bu
mümkün olmazsa sözleşmenin feshini de tespit edebilir. - Kira tespit davalarında ihtiyati tedbir kararının alınması mümkün değildir. Olağanüstü
durumlarda büyük hak kayıpları oluşabileceğinden kira uyarlama davalarında ihtiyati tedbir
talep edilebilir. Örneğin pandemi döneminde faaliyetlerine tam kapasite devam edemeyen
işyerinin kiracısı, uyarlama davası süresince kiranın %50 daha az ödenmesi şeklinde ihtiyati
tedbir kararı verilmesini isteyebilir. - Kira tespit davalarında davacının mahkemeden aylık kira bedelinin tespitini istemesi
halinde, talep edilen bedel ile dava tarihindeki aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden harç
ödemelidir. Eğer yıllık kira bedelinin tespiti istenmişse talep edilen yıllık bedel ile dava
tarihindeki yıllık bedel arasındaki fark üzerinden harç yatırılması gerekmektedir. Kira
uyarlama davasında ise Yargıtay’ın yerleşik içtihadı her türlü uyarlama davası için yıllık kira
bedeli üzerinden harç alınması gerektiği yönündedir.
İhtiyaç duymanız halinde kira tespit ve uyarlama davası farkını gösteren intografiği aşağıdan inceleyebilir veya bilgisayarınıza indirebilirsiniz:

Kira tespit ve uyarlama davası farkından bahsettik. Şimdi de ortak yönlerine bakalım:
Kira Tespit ve Uyarlama Davası Ortak Yönleri
- Her iki dava türünde de ıslah kurumuna başvurmak mümkün değildir.
- Görevli ve yetkili mahkeme için öngörülen kurallar aynıdır.
- Arabuluculuk dava şartıdır.
- Vekalet ücreti aynı esaslara göre belirlenmektedir.
Kira tespit ve uyarlama davası farkı ve ortak yönlerinin net anlaşılabilmesi adına sizinle bu içeriği paylaştık. Farklı konularda farklı bilgiye ihtiyaç duymanız durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Erzurum doğumlu. Trabzon Tevfik Serdar Anadolu Lisesi ve İstanbul Medeniyet Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunudur. Şimdi Kazdal Hukuk Bürosu’nun yetenekli genç avukatlarından birisi.
[…] davası şartları ile tespit davası şartları farklıdır. Farkları ile ilgili içeriğimize buradan ulaşabilirsiniz. Aradığınız şey kira tespitiyse, bu konyla içeriğe de buradan […]