Kira Tespit ve Uyarlama Davası Farkı​ 2025

Bu içeriğimizde kira tespit ve uyarlama davası farkı​nı, ayrıca ortak yönlerini anlatacağız. Özellikle de uyarlama davası ve kira tespit davası arasında kalan, hangi süreçle devam edeceğini bilemeyen ziyaretçilerimiz için, öncelikle kira tespit kira uyarlama davası farkına bakalım:

Kira Tespit ve Uyarlama Davası Farkı

  1. Kira tespit davaları ancak konut ve çatılı iş yeri kiraları için söz konusu olur. Buna karşın
    kira uyarlama davaları TBK m.138 hükmüne yani genel hükme dayandığından her türlü kira
    ilişkisinde söz konusu olabilir. Bu madde, kira tespit ve uyarlama davası farkı​ndan bahsedilirken ilk akla gelen farkdır.
  2. Kira tespit davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl
    geçmiş yani 6. kira yılına girilmiş olmalıdır. Kira uyarlama davaları ise her zaman
    açılabilmektedir. Kira tespit ve uyarlama davası farkı​ için en belirgin ve keskin madde budur.

    Not: Burada bahsi geçen kira tespit davası TBK m.344/3 uyarınca öngörülen kira tespit
    davasıdır. Yani hakim tarafından kira bedelinin TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre
    değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete
    uygun biçimde belirlenmesidir.. TBK m.344/1 kapsamındaki yeni dönem kirası için hakimin
    TÜFE oranına göre kira bedeli belirlemesi değildir.

    Kira sözleşmesinin yapılmasında itibaren 2 yıl içinde savaş çıkması ya da deprem olması
    varsayımında öngörülemeyen bir hal meydana gelmiştir.Bu ihtimalde süre dikkate alınmadan
    kira uyarlama davası açılabilir. Fakat yine de uyarlama şartlarının oluştuğu andan itibaren
    makul bir süre içinde dava açılması gerekmektedir.

    Not: Kira tespit ve uyarlama davası farkı​ için en dikkat edilmesi gereken konu şudur: Kira uyarlama davasında eğer mahkeme kira bedelinin uyarlanmasına karar verirse bu durumda TBK m.344/3 hükmündeki kira tespit davası için öngörülen 5 yıllık süreyi sıfırlanır. Buna göre mahkemece verilen karardan itibaren 5 yılın dolmasıyla birlikte kira tespit davası
    açılabilir.
  3. Kira uyarlama davası için bir ihtarnamenin düzenlenmesine ya da herhangi bir yazılı
    bildirimde bulunulmasına gerek yoktur. Kira tespit davasında ise o kira yılı içerisinde tüm
    yılın başlangıcından itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin tespitinin talep edilmesi
    halinde yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce ihtarname gönderilmesi ya da dava
    açılması gerekir. Fakat bu durum sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin
    artırılacağına ilişkin bir hükmün bulunmaması olasılığında geçerlidir.
  4. 5 yıllık süre şartı sağlandığı takdirde kira tespit davasını açmak mümkündür. Kira
    uyarlama davasında ise uyarlama talep eden taraf sözleşmenin akdedildiği sırada öngörülmesi
    mümkün olmayan bir olağanüstü durumun meydana geldiğini ve bu halde sözleşme gereği
    edimin ifasının kendisinden beklenmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacağını ispat etmelidir.

    Ayrıca bu gelişme talep edenden kaynaklı olmamalıdır. Bunun yanında talep edenin borcu ifa
    etmemiş veya ihtirazi kayıtla ifa etmiş olmalıdır.

    Not: Kira tespit davalarında talebin kabulünü sağlamak daha kolayken uyarlama davalarında
    mahkemelerin tutumu daha katıdır. TBK m.138 hükmündeki uyarlama şartları, TBK
    m.344/3’te yer alan şartlardan daha ağırdır. Yargıtay genellikle uyarlama davasında daha
    tutucudur.
  5. Kira tespit davalarında dava tarihinden geriye dönük kira bedelinin de tespiti de talep
    edilebilir. Yani yeni kira dönemi başlangıcından itibaren en geç 30 gün önce dava açılırsa
    veya kiraya veren tarafından bu 30 günlük süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin
    kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar kira tespit
    davası açıldığı takdirde mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin
    başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabilir.

    Sözleşmede zaten bir artış şartının olması halinde yeni kira dönemi sonuna kadar açılacak
    davada hüküm yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.

    Artış şartı bulunmayan bir sözleşmede yeni kira döneminin başlangıcı 01.01.2024 olarak
    belirlenmişse 01.12.2023 tarihinden önce bir ihtarname gönderilirse veya dava açılırsa o
    zaman belirlenecek kira bedeli 01.01.2024 tarihinden itibaren geçerli olabilir. 16.12.2023
    tarihinde bir ihtarname gönderilir veya dava açılırsa kira bedeline ilişkin hüküm 01.01.2025
    tarihinden itibaren geçerli olacaktır.

    Kira uyarlama davalarında ise kural olarak dava tarihinden itibaren geriye dönük bir hüküm
    kurulamaz. Bu kuralın istisnası uyarlama talep edenin bir ihtirazi kayıt düşerek sözleşmedeki
    edimini yerine getirmiş olmasıdır. Burada ihtirazi kayıt ile ifa edilen borç, uyarlama
    kapsamında olacaktır.
  6. Kira tespit davalarında esas iddia dava konusu kira bedelinin emsal kira bedelleri
    karşısında yüksek veya düşük hale gelmiş olmasıdır. Buna karşın kira uyarlama davalarında
    temel sebep sözleşmenin kurulma tarihinden sonra meydana gelen olağanüstü gelişmelerin
    edim dengesini bozmasıdır. Uyarlama davasında hakim, uyarlamanın koşullarının oluşup
    oluşmadığını tek tek inceler. Olağanüstü duruma ilişkin tüm veriler bilirkişi tarafından oraya
    konulur ve hakim tarafından değerlendirilir. Kiralananın niteliği, kullanım alanı, konumu,
    bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstünde imar ve ticaret değişiklikleri, emsal
    kira paraları, vergi ve amortisman giderindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş
    çıkışlar ve ekonomik krizler göz önüne alınır ve bilirkişi raporu bu yönde istenir. Kira tspit
    davasındaki gibi sadece emsal kira bedellerinin araştırılmasıyla sınırlı değildir. Kira uyarlama
    davasında kira tespit davasında yapıldığı gibi bir araştırma ve değerlendirme bozma sebebi
    sayılmaktadır.
  7. Kira tespit davalarında hakim sözleşmeye müdahale etmez, sadece sözleşmede yazan kira
    bedeli kısmını değiştirir. Dava öncesi sözleşme ile hükmün kurulmasından sonraki sözleşme
    arasındaki tek fark kira bedeli olacaktır. Bunun dışında hiçbir husus değiştirilemez, bu durum
    kira uyarlama davasının konusudur.

    Örneğin baz bir kira bedeli + cironun belli bir yüzdesi şeklinde yapılmış kira
    sözleşmelerindeki ciro yüzdesi, ancak kira uyarlama davası ile değiştirilebilir. Çünkü bu
    davalarda hakim sözleşmeye müdahale edebilme yetkisine sahiptir.
  8. Hakimin bedel dışında bir değişikliğe hükmetmesi de söz konusu olduğundan kira
    uyarlama davalarında taleplerin terditli olarak ileri sürülebilmesi mümkündür. Örneğin hakim
    talep edilmişse kira ödemelerinin ertelenmesine veya sözleşme süresinin uzatılmasına karar
    verebilir. Hakimin takdir yetkisi önem arz etmektedir fakat burada dikkat edilmesi gereken
    nokta taleple bağlılık ilkesidir. Bu sebeple kira uyarlama davalarında “Kira bedelinin
    azaltılması mümkün değilse sözleşme süresinin uzatılmasına karar verilmesi” gibi terditli
    talep sunmakta fayda vardır.

    Hakim yargılama esnasında sözleşmeyi değişen koşullara uyarlamaya çalışır fakat bu
    mümkün olmazsa sözleşmenin feshini de tespit edebilir.
  9. Kira tespit davalarında ihtiyati tedbir kararının alınması mümkün değildir. Olağanüstü
    durumlarda büyük hak kayıpları oluşabileceğinden kira uyarlama davalarında ihtiyati tedbir
    talep edilebilir. Örneğin pandemi döneminde faaliyetlerine tam kapasite devam edemeyen
    işyerinin kiracısı, uyarlama davası süresince kiranın %50 daha az ödenmesi şeklinde ihtiyati
    tedbir kararı verilmesini isteyebilir.
  10. Kira tespit davalarında davacının mahkemeden aylık kira bedelinin tespitini istemesi
    halinde, talep edilen bedel ile dava tarihindeki aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden harç
    ödemelidir. Eğer yıllık kira bedelinin tespiti istenmişse talep edilen yıllık bedel ile dava
    tarihindeki yıllık bedel arasındaki fark üzerinden harç yatırılması gerekmektedir. Kira
    uyarlama davasında ise Yargıtay’ın yerleşik içtihadı her türlü uyarlama davası için yıllık kira
    bedeli üzerinden harç alınması gerektiği yönündedir.

İhtiyaç duymanız halinde kira tespit ve uyarlama davası farkı​nı gösteren intografiği aşağıdan inceleyebilir veya bilgisayarınıza indirebilirsiniz:

Kira tespit ve uyarlama davası farkı​ndan bahsettik. Şimdi de ortak yönlerine bakalım:

Kira Tespit ve Uyarlama Davası Ortak Yönleri

  1. Her iki dava türünde de ıslah kurumuna başvurmak mümkün değildir.
  2. Görevli ve yetkili mahkeme için öngörülen kurallar aynıdır.
  3. Arabuluculuk dava şartıdır.
  4. Vekalet ücreti aynı esaslara göre belirlenmektedir.

Kira tespit ve uyarlama davası farkı ve ortak yönlerinin net anlaşılabilmesi adına sizinle bu içeriği paylaştık. Farklı konularda farklı bilgiye ihtiyaç duymanız durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.

1 Response

Yorum Bırakın