Bu içerikte kira uyarlama davası, kira uyarlama davası şartları, TBK 138’in içeriği, yargıtay kararları ve diğer detayları işliyoruz. Öncelikle tanımlayarak başlayalım:
Yazı İçeriği
Genel Olarak Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira bedelinin uyarlanması davası(veya; sözleşme uyarlama davası), kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü gelişmeler nedeniyle kira bedelinin yeni şartlara uyarlanmasını sağlayan davadır. Başlangıçta kurulan sözleşme dengesi katlanılamayacak ölçüde bozulması halinde mevcut sözleşme şartlarının değiştirilmesi için başvurulan bir yoldur. Kira uyarlama davalarında sözleşme serbestisi ilkesine istisna olarak hakime sözleşmeye müdahale etme imkanı tanınmaktadır. Bu yönüyle kira uyarlama davası son çare olup mahkemelerin de incelerken oldukça katı davrandığı görülmektedir.
Kira uyarlama davası ile kira tespit davası aynı şey değildir. Kira uyarlama davası şartları ile tespit davası şartları farklıdır. Aradığınız şey kira tespitiyse, bu konuyla içeriğe de buradan ulaşabilirsiniz.
Son yıllarda ülkemizdeki ekonomik kriz, enflasyondaki dalgalanmalar ve pandemi kira bedellerinin öngörülemez şekilde artmasına sebep olmuştur. Mevcut durum, kiraya veren tarafları kira uyarlama davası açma yoluna sevk etmektedir. Kira uyarlama davası şartlarına uyduğunuz sürece kira uyarlama davası açabilirsiniz. Kira uyarlama davası şartları yazının ilerleyen paragraflarında verilmektedir.
Kira Uyarlama Davasının Dayanağı
Kira uyarlama talepleri TBK 138 hükmünde düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayandırılmaktadır. TBK 138’de yapılan düzenlemeden önce kira uyarlama taleplerinin dayanağı Yargıtay içihadıydı.
Kira uyarlama davası yargıtay kararlarıba nakıldığında, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 07.05.2003 tarihli ve 2003/332E. 2003/340K. sayılı kararında
“işlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak MK.’nun 1, 2
ve 4. maddelerinden yararlanılacaktır, işlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması
dürüstlük kuralının gereğidir.”
şeklinde açıklama yaparak kira uyarlama davasının dayanağının dürüstlük kuralı olduğunu ifade etmiştir. Ek olarak Kira uyarlama davası şartları da belirlenmiştir. Fakat kira uyarlama davası şartlarına olan uygunluk da dürüstlükten geçmektedir.

Yargıtay, sözleşmeye bağlılık ilkesinin bulunduğu belirtilmiştir. Fakat sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan dengenin sonradan şartların olağanüstü şekilde değişmesiyle özellikle de tarafların biri aleyhine katlanamayacak derecede bozulabileceği vurgulanmıştır. Bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki olacağı ve TMK m.2 uyarınca dürüstlük kuralına aykırılık meydana geleceği saptanmıştır. Ortaya çıkan bu zıtlıkta adaletsizliğin önlenmesi adına sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanını tanıması gerektiği belirtilmiştir. Karşılıklı sözleşmelerde edimler arası dengenin olağanüstü değişimler sebepli alt üst olması ve borcun ifasının güçleşmesi durumunda işlem temelinin çökmesi kuramının uygulanarak uyarlama davalarının görüleceği ifade edilmiştir.
***Kira uyarlama davası sadece borçlunun ifa güçlüğüne düştüğü durumlarla sınırlı değilidir. Edimler arası dengenin aşırı derecede bozulması, borcun ifasının aşırı derecede zorlaşması ve sözleşme ile hedeflenen yararın boşa çıkması hallerinde de işlem temeli çekmiş kabul edilmektedir. Çünkü bu davada temel alınan nokta dürüstlük kuralıdır. Durumun değişmesi halinde sözleşmenin devam ettirilmesinde ısrar etme dürüstlük kuralına aykırı düşüyorsa uyarlama talep emek mümkündür.
İşyeri Kira Uyarlama Davası
**Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı olarak her türlü kira ilişkisi için açılabilir. Yeni işyeri için de işyeri kira uyarlama davası açılabilmektedir. Kira tespit davası ise sadece konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri için açılabilmektedir. Kira uyarlama davasının dayanağının TBK 138 yani genel hüküm olması nedeniyle taşınır-taşınmaz kirası, konut-iş yeri kirası, ürün kirası gibi sözleşmesel ilişkilerde de uygulama alanı bulabilir.
Kira Sözleşmesinin Süresinin Sona Ermesi ve Kira Uyarlama Davası İlişkisi
Kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde ve taraflar arasında yeni bir anlaşma yapılmadığında, sözleşme genellikle sona ermiş kabul edilir. Ancak bazı durumlar, tarafların kira ilişkisini sürdürmesini veya sözleşmeye yeni şartlar getirmesini gerektirebilir. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesiyle ilgili bazı önemli hususlar şunlardır:
- Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi veya Uzatılması: Kira sözleşmesi, süresi sona erdiğinde taraflar arasında bir yenileme yapılmamışsa, sözleşme sona erer. Ancak, kiracı taşınmazı kullanmaya devam ediyorsa ve kiraya veren buna engel olmuyorsa, sözleşme süresiz hale gelebilir. Bu durumda kiraya veren, yeni şartlarla bir sözleşme yapmak isteyebilir.
- Kira Uyarlama Davası: Kira uyarlama davası, kiracının, kira bedelinin ekonomik koşullara göre yeniden belirlenmesi talebiyle açtığı bir davadır. Bu dava, kira bedelinin fahiş şekilde yüksek olduğu durumlarda veya ekonomik koşulların değişmesi nedeniyle taraflar arasında anlaşmazlık çıktığında gündeme gelir. Özellikle enflasyon, piyasa koşulları veya kira bedelinin sözleşme tarihinden sonra aşırı şekilde artması gibi durumlar, kiracının kira bedelinin uyarlanmasını talep etmesine neden olabilir.
- Dava Açma Süresi: Kira uyarlama davası, kira bedelinin fazla olduğu durumlarda, kiracının sözleşme süresinin sona ermesinden önceki 5 yıl içinde açılmalıdır.
- Mahkeme Kararı: Mahkeme, kira bedelinin adil olup olmadığını değerlendirerek, bedeli yeniden belirler ve uyarlama kararı verir. Bu durumda kiraya verenin de bu yeni bedeli kabul etmesi gerekmektedir.
Bu süreçler, özellikle kiracı ve kiraya veren arasında anlaşmazlıkların yaşanabileceği ve hukuki desteğin gerekebileceği durumlar oluşturabilir. Kira uyarlama davası, kiracının ekonomik olarak zorlandığı veya ödeme gücünün azaldığı durumlarda önemli bir çözüm olabilir.
Kira uyarlama davası açılma zamanı, sözleşme süresi içinde de sözleşme bittikten sonra da değerlendirilebilir.
Kira Uyarlama Davası Şartları Nelerdir?
Kira uyarlama davası şartları için 5 madde ön plana çıkar. Her bir maddeyi ayrı başlıklar halinde açıklayalım:
Öngörülemeyen veya Öngörülmesi Taraflardan Beklenemeyen Olağanüstü Bir Durumun Ortaya Çıkması
Kira uyarlama davası şartlarından birisi, sözleşme kurulduktan sonra sözleşme şartlarını esaslı bir şekilde değiştiren, taraflarca öngörülemeyen ya da öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gerekmesidir. Burada iki aşamalı olarak değerlendirme yapmak gerekir. İlk önce olağaüstü bir durumun meydana gelip gelmediğinin, sonrasında bu durumun taraflarca sözleşmenin kurulduğu anda öngörülebilir olup olmadığı veya öngörülmesinin beklenip beklenmediği incelenmelidir.
Kira uyarlama davası şartlarına göre uyarlamayı talep eden taraf durumun öngörülemeyen bir durum olduğun ispatlamalıdır. Savaş, pandemi, ekonomik kriz, yüksek enflasyon, kentsel dönüşüm, sel ve deprem gibi doğal afetler gibi olaylar olağanüstü hallere örnek olabilir. Tüm bu haller; kira uyarlama davası şartlarına uygunluk içerir.
Covid-19 salgınıyla birlikte ülkemizde pek çok uyarlama davası görülmüştür. Bu nedenle bu tür salgınların, kira uyarlama davası şartlarına uygun olduğunu söylemek mümkündür.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 11.9.2018 tarihli ve 2017/13096E. 2018/8263K. sayılı kararında;
“Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.”
şeklinde olağanüstülük ve öngörülemezlik şartını tanımlamıştır.
Görüldüğü üzere Yargıtay uyarlama davalarında ortaya çıkan durumunun objektif nitelikte olmasını, herkes bakımından bir olağanüstülük taşıması gerektiğini ele almış bunu da kira uyarlama davası şartları arasında saymıştır. Aynı zamanda sözleşme kurulurken bu durumun öngörülebilir olmaması gerektiğini belirtmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu. 14.9.2021 tarihli ve E. 2017/2308E. 2021/994K. sayılı kararında;
“Davacı döviz üzerinden on yıl vadeyle kredi kullanırken JPY’de değer azalması söz konusu olduğunda TL karşılığı ödemelerinde de azalma olabileceğini değerlendirerek tercih hakkını kullandığı gibi, günümüz ülke koşullarında ilerleyen yıllarda dövizde ödeme güçlüğü doğuracak dalgalanmalarla karşılaşabileceğini de öngörebilir durumdadır. Sözleşmenin imzalanmasından sonra değişen koşulların ödeme güçlüğü doğurması yukarıda izah edildiği üzere tek başına sözleşmenin uyarlanması için yeterli olmadığından, Mahkemece uyarlama için aranan öngörülemezlik koşulunun somut olayda gerçekleştiğinin kabul edilemeyeceğinin gözetilmemesi hatalıdır.”
şeklinde hüküm kurarak döviz kurundaki dalgalanmaların tek başına uyarlama sebebi sayılmayacağına görüşünü ortaya koymuş ve bu konuyu kira uyarlama davası şartları dışında bırakmıştır.
İlgili kararda hem akdedilen sözleşme içerisinde “Dövize endeksli kredide yıl içindeki kur riski borçluya aittir.” şeklinde bir ifade bulunması hem de ülkemizde dövizde ödeme güçlüğü doğuracak dalgalanmanın muhtemel olması sebebiyle uyarlamaya izin verilmemiştir.
Yargıtay salt dövizin aşırı şekilde dalgalanmasını özellikle de tacirler için son zamanlarda tek başına uyarlama sebebi saymamaktadır. Fakat başka delillerle öngörülemezlik hali ispat edilebilirse uyarlama mümkündür.
Öngörülemezlik bakımından Yargıtay, uyarlama talep edenin tacir olması halinde daha katı bir tutum sergilemekte, TTK m.18/2 uyarınca basiretli davranma ilkesi kapsamında tacirin riskleri görmede daha vakıf olması gerektiği görüşü benimsemektedir.
Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 17.11.2003 tarihli ve 2003/3979E. 2003/10988K. sayılı kararında;
“Tacirin ekonomik kriz işaretlerinin ortaya çıktığı bir dönemde yabancı para üzerinden kira sözleşmesi yapması nedeniyle basiretli bir tacir gibi davranmadığı sonucuna varılmalıdır. Gerekli tedbirleri almadan sözleşme yapan ve borç altına giren tacirin alabileceği tedbirle önleyebileceği bir imkansızlığa dayanması kabul edilebilecek bir durum değildir. Ülkemizde 1958 yılından beri devalüasyonlar ilan edilmekte, sık sık para ayarlamaları yapılmakta, Türk parasının değeri dolar ve diğer yabancı paralar karşısında düşürülmektedir. Dolayısıyla ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durum tacir olan taraflarca tahmin olunabilecek bir keyfiyettir.”
şeklinde uyarlama talep eden tacirin tedbir alabilecekken imkansızlığa dayanmasının mümkün olmadığını belirtmiştir.
Bu noktada ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durumun tacirlerce tahmin edilebileceğini ve uyarlamanın koşullarından olan öngörülmezlik unsurunun oluşmadığına hükmedilmiştir. Kararda tacirin ticari işletmesi ile ilgili faaliyetlerinde kendi yetenekleri ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil de aynı ticaret alanında faaliyet gösteren bir tacirin tedbiri ve öngörülü bir tacirden beklenen özeni göstermesi gerektiği belirtilmiştir.
Sadece enflasyon olgusuna dayanılarak açılan kira uyarlama davaları özellikle de basiretli bir iş adamı olmaları gerektiğinden tacirler için olumlu sonuçlanmamaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 24.9.2013 tarihli ve 2013/1330E. 2013/12892K. sayılı kararında kira parasının günün şartlarına göre artırılması istendiğinde kira tespit davası açılması gerektiğini belirtmiş ve işlem temelinin çökmesi boyutuna ulaşmayan değişimlerin kira sözleşmelerinde uyarlama şartını sağlamadığı vurgulanmıştır.
Olağanüstü Durumun Uyarlama Talep Eden Taraftan Kaynaklanmaması
Kira uyarlama davası şartlarına göre uyarlama talep eden taraf, şartların değişmesine kendi davranışları ile sebep olmuşsa ve özellikle de bu konuda kusurlu davranmışsa uyarlama talebinde bulunamaz.
Her ne kadar kira uyarlama davası şartları arasında, kira uyarlama davası açma süresi şartı bulunmasa da uyarlama talep edenin özenli davranarak olağanüstü durum nedeniyle yaşadığı ifa güçlüğünü zaman geçirmeden karşı tarafa bildirmesi gerekir. Aksi halde mahkeme nezdinde uyarlama talep eden tarafın bu süreci yürütebildiği ve uyarlama ihtiyacının olmadığı yönünde bir algı oluşabilir. Aynı zamanda olağanüstü gelişme borçlu temerrüde düştükten sonra gerçekleşmişse artık uyarlama talep edilemez. Çünkü TBK m.119 hükmüne göre temerrüde düşen borçlu beklenmedik hal sebebiyle doğacak zarardan sorumludur.
Örneğin kiracı tarafın tacir olduğu bir kira ilişkisinde kira bedeli dövizle belirlenmiş ve sonrasında döviz olağanüstü derecede artmış olduğu varsayımında bu artıştan yaklaşık iki ay önce kiracı zaten temerrüde düşmüşse, kiracı tacir uyarlama davası açarsa kiraya veren temerrüt itirazında bulunulabilir. Fakat muaccel olmamış kira bedelleri için uyarlama talebi mahkemece değerlendirilebilir.
Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 26.6.2020 tarihli ve 2018/5089E. 2020/3243K. sayılı kararında;
“Ancak uyarlamanın yapılabilmesi için öncelikle dava tarihinde sözleşmenin ayakta olması ve uyarlama talep edenin edimlerin ifasında temerrüde düşmemesi gerekmektedir. Somut uyuşmazlıkta, davacıların aleyhlerinde yapılan icra takipleri ve açılan itirazın iptali davaları nedeniyle edimlerini yerine getirmekte temerrüde düştükleri, bu nedenle davalının davacılar aleyhine itirazın iptali davalarını açtıkları anlaşılmaktadır.”
açıklaması ile uyarlama yapılabilmesi için talep edenin temerrüde düşmemiş olması gerektiği ifade edilmiştir.
Borçluyu İfaya Zorlamanın Dürüstlük Kuralına Aykırı Olması
Kira uyarlama davası şartlarına göre sözleşmenin mevcut şartlarla ifa edilmesi çekilmez bir hale gelmişse borçludan ifa beklemek dürüstlük kuralına aykırıdır. Burada genel geçer kriterler bulunmamaktadır. Kişi ve olay bazlı değerlendirme yapılarak karar verilmektedir. Edimler arası dengenin katlanılamayacak derecede bozulması şartı aranmaktadır. Hakim borçlunun aşırı ifa güçlüğü altında olup olmadığını somut olaya göre değerlendirecektir.
Örneğin, kiralayan pek de yoğun olmayan bir yerleşim yerindeki evini görece hesaplı bir bedele kiraya vermiştir. Kira sözleşmesinin kurulmasının ardından metro geçmeye başlamasıyla bölge merkezi bir hale gelmiştir. O çevrede yeni kiralanan evler kiralananın neredeyse 3 katı olmuştur. Bu noktada kiralayan için edimler arası dengenin katlanılamaz ölçüde bozulduğu açıktır. Bu ihtimalde kira uyarlama talebinde bulunulması mümkündür. Bu tür konuları da kira uyarlama davası şartları arasında değerlendirmek mümkündür.
Bir başka örnek de pandemi durumda verilebilir. Covid-19 pandemisinde birçok iş yeri faaliyetlerini daha kısıtlı yürütmüştü. Bu sebeple de kazançları epeyce azalmıştı. Böyle bir durumda aynı kira bedelini ödemekte zorlanmaları ve aşırı ifa güçlüğüne düşmeleri mümkündür. Bu konunun da, kira uyarlama davası şartları içerisinde sayılacağı açıktır.
Örnek: Bursa’da yaşayan biri İstanbul’da iş teklifi almış ve görece yüksek kiralı bir semte yerleşmiştir. Kısa bir süre geçtikten sonra şirket iflas etmiş ve kapanmıştır. Burada kişinin beklediği menfaat boşa çıkacağından uyarlama talep etmek mümkündür.
Bu üç durumda da borçlunun ifaya zorlanması dürüstlük kuralına aykırı olacaktır.
Hakim ilk başta tarafların farazi iradeleri ile sözleşmeye müdahale etmeye çalışır. Burada sözleşmeyi her iki taraf içinde dengeli hale getirmek esastır. Eğer bu mümkün değilse dürüstlük kuralına göre kendisi bir denge öngörmeli veya sözleşmenin feshini tespit etmelidir. Özetle hakim bu tavrı, öncelikle kira uyarlama davası şartlarına göre bir hüküm belirleyecek, bu mümkün değilse kendisi dengeli bir karar verecektir.
Borcun İfa Edilmemiş ya da İhtirazi Kayıt ile İfa Edilmiş Olması
Kira uyarlama davası şartlarına göre ifa edilmiş borcun geriye dönük olarak uyarlanması mümkün değildir. İhtirazi kayıt ile ifa edilen borçlar için istisna bulunmaktadır. Eğer uyarlama talep eden taraf kendi borcunu henüz ifa etmemiş veya ifa etmiş ama bir çekince ileri sürmüşse uyarlama davası açabilir.
Uyarlamaya Konu Edilen İfa Edilmiş Borçtan Zamansal Olarak Ne Anlamak Gerekir?
Kira uyarlama davası şartlarına göre olağanüstü durumun gerçekleştiği zaman önem arz etmektedir. Örneğin uyarlama şartı ortaya çıkmadan önce bir borç ifa edilmişse bu borç uyarlamaya konu edilemez. Olağanüstü durumun gerçekleşmesinden sonra ifa edilen borçlar nezdinde ihtirazi kayıt ileri sürülmemişse bu borçlar için de uyarlama talep edilemez. Fakat ihtirazi kayıt ile ifa edilmişse bu borçlar için uyarlama talep edilebilir.
Kira uyarlama davaları nezdinde genellikle taraflardan birinin ödemeyi yaparken veya ödemeyi alırken karşı tarafa ilerideki taleplerini saklı tuttuğunu ifade eden beyanına ihtirazi kayıt denir. Bir çekince ileri sürmek için herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir fakat ispat kolaylığı açısından yazılı olarak ileri sürülmesi faydalıdır.
Olağanüstü durumlardan ötürü bu kira bedelini ödememesi gerektiğini düşünen borçlu temerrüde düşmemek adına kirayı öderken talep haklarımı saklı tutmak üzere “Şimdilik ödeme yapıyorum.” şeklinde bir çekince koyabilir. Bu çekince “Bundan sonra ödeyeceği kiraların hepsini kapsar.” şekilde bir beyan ise her ay ayrı ayrı beyanda bulunulması gerekmez. Burada borçlu “Bu borç beni aşırı ifa güçlüğüne soksa da temerrüde düşememek adına borumu ödüyorum ve olağanüstü durumdan kaynaklaan güçlük sebebiyle doğan taleplerimi saklı tutuyorum” anlamına gelen beyanı ile ihtirazi kayıt şartını yerine getirmiş bulunmaktadır. İhtirazi kayıt kira uyarlama davasında geçmişe yönelik talepler için önemlidir.
Buna karşın ihtirazi kayıt konulmasına rağmen dava açılmadan 8-9 ay kira ödemeye devam edildiyse mahkemede aşırı ifa güçlüğünün bulunmadığı kanaatini oluşturabilir ve bu durumu kira uyarlama davası şartları dışında bırakabilir.
Kira bedelinin yıllık peşin ödenmesi uygulamada tartışma konusudur. Örneğin 1 yıllık kiranın ödenmesi fakat 5. ayda olağanüstü durum ortaya çıkması halinde uyarlama şartları karşılanmaktadır. Bu durumunda bir ihtirazi kayıt verilmemişse TBK 138’e göre geçmişe dönük uyarlama talep edilmemektedir.
Doktrinde kirayı aylık ödeyenelerle yıllık peşin ödeyenler arasında bir adaletsizliğin oluştuğuna dair görüş bulunmaktadır. Peşin ödeyenlerin uyarlama talep edememesinin, bu kişileri adeta cezalandırdığı belirtilmektedir.. Bu noktada doktrinde ihtirazi kayıt konulmamış olsa bile peşin kira ödemelerinde uyarlama şartları oluşmuşsa peşin ödemede fazla olan kısmın iadesinin talep edilebileceği şeklinde bir görüş ortaya çıkmıştır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 30.03.1995 tarihli ve 1995/3221E. 1995/3147K. sayılı kararında kira parasının peşin alınması durumunda kiraya verene sağladığı katkı dikkate alınarak uyarlama talebinin değerlendirilmesi gerektiğine hükmetmiştir.
Yukarıda sayılan şartların yanında uygulamada tartışılan bir şart daha bulunmaktadır. Yargıtay kararlarının çoğunluğunda uyarlama davası için sözleşmenin uzun süreli olması gerektiği görüşü ile hüküm kurulmuştur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 7.9.2021 tarihli ve 2021/5067E. 2021/7930K. sayılı kararında;
“Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama’’ davası.”
açılabileceği belirtilmiş, uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arası dengenin aşırı bozulması halinde her zaman uyarlama davası açılabileceği ve bu noktada özellikle tacirlerin taraf olduğu davalarda kısa süre saptaması yapılmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 26.09.2007 tarihli ve 2007/612E. ve 2007/612K. sayılı kararında;
“Davaya konu kira sözleşmesi, uzun süreli olmayıp, kısa sürelidir. Sözleşmenin sonunda, tarafların sözleşmeyi yeni koşullarda yenileme veya sona erdirme imkanları bulunmakta olup, kısa süreli kira sözleşmelerinde, tacir olan davacının, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması isteme imkanı bulunmamaktadır.”
şeklinde karar verilmiştir.
Bu durumda genel anamda Yargıtay tarafından uyarlama talep edilen sözleşmenin uzun süreli olması gerektiği görüşünün kabul ediliğini söylemek mümkündür. Genellikle 1 yıl ve daha kısa süreli sözleşmeler kısa süreli sayılmaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 27.03.2000 tarihli ve 2000/2648E. 2000/2640K. sayılı kararında;
“Örneğin (savaş, ekonomik kriz, yüksek develüasyon, tabii afetler, hükümet kararlarında önemli değişiklikler gibi) önemli olağanüstü olaylar nedeni ile edimlerdeki değişmeler henüz ifa süresi tamamlanmamış kısa süreli kira sözleşmelerinde de Hâkimin sözleşmeye müdahale etmesine neden olabilir. Bunun dışında kısa süreli bir sözleşmenin koşulları borçlu için ağırlaşmış olsa bile (sözleşmeye bağlılık) ilkesi içinde borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. O halde denilebilir ki, uyarlamanın gerektirdiği olağanüstü koşullar nedeni ile edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde (kiracı) davacı aleyhine değiştiğinin kanıtlandığı takdirde işlem temelinin çökmesi nedeniyle sözleşmenin kira parasına ilişkin hükmü için uyarlama gerçekleştirilebilir.”
şeklinde hüküm kurmuş ve kısa süreli kira sözleşmelerinde de uyarlama davasının söz konusu olabileceğini ifade etmiştir.
Burada somut durumun şartlarına göre değerlendirme yapılmalıdır. Bir tacirin önerebileceği haller, yenilenmiş bir sözleşmenin varlığı uyarlama talebinin reddi için etken olabilir. Ancak asla öngörülemeyecek bir sebebin varlığı halinde sırf sözleşmenin kısa süreli olması gerekçesiyle uyarlanmaması TBK 138 hükmünün amacına aykırıdır. Beklenmedik halin niteliğini değerlendirmek gerekir. Özellikle deprem gibi doğal afetler, sınır ötesi operasyonlar, savaşlar örnek gösterilebilir.
TBK 138’in de desteklediği kira uyarlama davası şartları ile ilgili özet bir bilgiye ihtiyaç duymanız durumunda aşağıdaki görseli kullanabilirsiniz:

Kira Uyarlama Davası Davanın Konusuz Kalması
Bir dava, tarafların iddia ve taleplerini ortadan kaldıran bir olay veya işlem nedeniyle yargılamaya gerek kalmadığında konusuz hale gelir. Örneğin, kira uyarlama davası sürecinde taraflar kendi aralarında anlaşarak yeni kira bedelini belirlerse, dava konusu sona ermiş olur.
Kira Sözleşmelerinde İntibak Kuralının Bulunması
Taraflar kira sözleşmesinde belli hallerde uyarlama yapılacağına dair özel kurallar ekleyebilir. Yani sözleşmenin hangi hallerde ne şekilde uyarlanacağı önceden taraflarca kararlaştırılabilir. Örneğin x olayının gerçekleşmesi halinde kira bedelinin y miktarına kadar artırılacağı belirtilebilir. Bu kural olumlu intibak kaydı olarak adlandırılmaktadır.
Kira Uyarlama Davası Dolar Artışı
Örneğin 15.000 TL üzerinden yapılmış bi iş yeri kira sözleşmesinde taraflar “Dolar 37 TL seviyesine ulaştığında kira bedeli de 20.000 TL’ye yükseltilecektir.” veya “yüzde 20 oranında artırılacaktır.” şeklinde bir hüküm ekleyebilirler. Burada taraflar önceden dolar kurunun artma riskini öngörmüş ve bu halde kendi işlerinde nasıl aksiyon alacaklarını belirlemişlerdir. Bu örnekte doların 37 olması halinde kiralayan kira bedelinin 35.000 TL olarak uyarlanmasını talep edemez. Çünkü taraflar aralarındaki uyarlama kuralı baştan belirlemiştir. Bu gibi durumlarda ilk olarak aralarında belirledikleri kural bakılır ve standart kira uyarlama davası şartlarına müracaat edilmez.
Örnek: Taraflar arasında kira bedeli asgari ücretin iki katı (28.000 TL) olarak belirlendi. Taraflar “Asgari ücret 20.000 TL’yi bulana kadar kira bedeli en fazla 30.000 TL olarak uyarlanabilir.” şeklinde kiracıyı koruyan bir hüküm kararlaştırabilir. Burada asgari ücret 11.000 TL’den 18.000 TL’ye çıktığında kiralayan kira bedelinin 30.000 TL olarak belirlenmesini isteyemez çünkü asgari ücretin bu şekilde artacağını öngörmemesi mümkün değildir. İki taraf da asgari ücretin 20.000 TL’ye çıkabileceğini öngörmüştür. B durumda, esas olan kira uyarlama davası şartları değil intibak kaydıdır.
Hakim kanuna aykırı olmadıkça sözleşmedeki intibak kaydıyla bağlıdır. İntibak kaydı tarafları bağlar ve öngörülemezlik iddialarının ileri sürülmesini engeller. Bu nedenle standart kira uyarlama davası şartlarına müracaat edilmez.
Diğer yandan taraflar sözleşme kapsamındaki borçlarının uyarlanmasını talep etmeyeceklerine ilişkin kayıtlar da koyabilir. Bu kayıtlara olumsuz intibak kayıtları denir. Uyarlamayı yasaklayan kurallardır. Fakat bu kayıtlar her zaman geçerli olmayabilir.
Herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira sözleşmesinde kiracının uyarlama talep etmesini önleyen kayılar geçerli değildir. Zira TBK 138 nezdinde kiracının korunması, özellikle de konut ve çatılı iş yeri kiralarında esastır.
Tacir olan kiracıların tamamen olmasa da kısmen uyarlama hakkını kullanmayı zorlaştıran kayıtların eklenmesi mümkündür.
Örneğin, “Kiracı hiçbir koşulda uyarlama talep edemez.” şeklinde bir kayıt geçersiz olmalıdır. Buna karşın “Kiraya veren bölgede kiraların 2 katına çıkana kadar uyarlama talep edemez.” ve “Doların 40 TL’yi bulması kiraya verene uyarlama talep etme hakkı vermez.” şeklindeki kayıtlar geçerli olabilir. Bu durumunda tarafların kanuna ve dürüstlük kuralına aykırı olmayacak şekilde belli olayları uyarlama sebebi olmaktan çıkarması söz konusu olabilir. Sözleşmede olumlu ya da olumsuz bir intibak kaydı bulunsa da sözleşme şartlarının mevcut hale uyarlanması dürüstlük kuralına uygun değilse Yargıtay’a göre uyarlama yine mümkündür.
İntibak kuralı değerlendirilirken dürüstlük kuralına aykırı olup olmadığı gözetilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 20.2.2019 tarihli ve 2017/5992E. 2019/1363K. sayılı kararında;
“Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak (uyarlama) hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek TMK. nun 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir isabetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır.”
şeklinde hüküm kurmuştur.
Belli durumlarda sözleşmede olumlu ya da olmuşuz intibak kaydı bulunsa bile bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmenin hakkın kötüye kullanılması manasına gelebileceği vurgulanmıştır. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kuralına rağmen edimler arasında aşırı bir dengesizlik varsa uyarlamanın yine de yapılması gerektiğine hükmedilmiştir.
Davaya Hazırlık
Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı olarak her türlü kira ilişkisinde uygulanabilir.
Zorunlu arabuluculuğa tabi olup arabuluculuk dava şartıdır.
Kira uyarlama davasının açılması için bir üst süre öngörülmemiştir, kira uyarlama davası şartları oluştuğunda açabilir. Fakat aşırı ifa güçlüğü durumunun oluştuğu tarihten itibaren görece uzun bir zaman geçmesi ve ihtirazi kayıt konularak borcun ifa edilmesine devam edilmesi halinde mahkemede, talep eden aleyhine bir kanaat oluşabilir.
Kira Uyarlama Davası Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme Sulh hukuk mahkemesi ve yetkili mahkeme yetki kuralı yoksa davalının yerleşim yeri ya da ifa yeri kira uyarlama davası görevli mahkemesidir. Kira uyarlama davalarında kira tespit davasında yapılan gibi bir araştırma yapılması bozma sebebi sayılmaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 7.9.2021 tarihli ve 2021/5067E. 2021/7930K. sayılı kararında;
“O halde mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtildiği şekilde tek tek ortaya koymak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor almak ve hasıl olacak sonucuna göre karar vermek olmalıdır.”
şeklindeki açıklaması ile uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığının kira tespit davasından farklı olarak detaylıca incelenmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Bilirkişinin incelemesi gereken hususlar ilgili kararda tek tek sayılmıştır. Buna göre kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını etkileyecek normalin üstünde imar ve ticaret değişiklikleri, diğer kriterlerle birlikte emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş çıkışlar, ekonomik kriz, doğal afetler vb. durumlar bilirkişi heyetince incelenmeli, kira uyarlama davası şartlarına uygunluğu araştırılmalıdır. Sayılan hususlara bağlı olarak ödeme esasların yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılmalı ve ortaya konulmalıdır.
Özetle bilirkişi raporunda ve kararda hangi olağanüstü durumların sözleşme kurulduğu zamanki dengeyi ne şekilde bozduğu yeterli seviyede teknik veriyle ortaya konmalıdır. Hakim de salt emsal kira bedel saptamalarının ötesinde kapsamlı bir değerlendirme yapmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 24.4.2018 tarihli ve 2018/2141E. 2018/4334K. sayılı kararında;
“Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin ret ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Burada önemle belirtilmesi gereken husus uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tespitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle intibak boşluğu doldurulup, sözleşme düzeltilemez.”
şeklinde ifade etmiştir. Yargıtay’a göre taşınmazın cinsi, yüzölçümü, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi veriler ancak yardımcı kaynak niteliğinde olup intibak boşluğu doldurulamaz.
**Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 7.12.2010 tarihli ve 2010/6881E. 2010/16390K. sayılı kararında Çevrede bulunan diğer taşınmazlar ile mecurun kirası arasında 3 kattan fazla fark bulunmasının objektif ve olağanüstü nitelikte olduğu kanısına varmıştır.
**Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 7.4.2016 tarihli ve 2015/7802E. 2016/2888K. sayılı kararında insanların alışveriş merkezine yeterli ilgili göstermemesi, abartılı ve yanıltıcı reklamlar sonucu kiracının iradesinin yanıltılarak kira sözleşmesinin yapılması, döviz kurunun fahiş artması ve emsallerine göre kira bedelinin fahiş kalması durumlarında edim dengesinin bozulduğuna hükmetmiştir..
***Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 12.11.2014 tarihli ve 2014/1614E. 2014/900K. sayılı kararında salt ekonomik krizin tek başına uyarlama sebebi olmayacağına karar vermiştir.
***Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 22.1.2019 tarihli ve 2017/7432E. 2019/397K. sayılı kararında her somut olayın kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiş ve sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği sözleşmeye bağılığın beklenemeyeceği durumlardan sayılmıiş.
***Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 5.11.2014 tarihli ve 2014/8505E. 2014/11919K. sayılı kararında Van depreminin yaşandığı dönemde kira uyarlama davasında deprem nedeniyle kira bedelinin düşürülmesi gerektirdiği bir durum olup olmadığı incelenerek talep konusu dönemde bölge nüfusunun azalıp azalmadığı, işlem temelinin çöküp çökmediği, ticaretin durma noktasına gelip gelmediği tespit edilerek hüküm kurulması gerektiğine karar vermiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 27.3.2017 tarihli ve 2017/186E.2017/3895K. sayılı kararında sadece döviz kurundaki artışın dikkate alarak uyarlamaya karar verilmesini yeterli bulmamıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 31.1.2017 tarihli ve 2017/261E. 2017/781K. sayılı kararında her iki tarafın da tacir olduğu bir kira ilişkisinde bazı iş yerlerinin boş kalması sebebiyle kiraya verene bir sorumluluk yüklenemeyeceği kanaatine varmıştır.
Talepler
Kira uyarlama davasında hakim sözleşmeye müdahale etmektedir. Burada esas olan sözleşmeyi yeni koşullara uyarlayarak ayakta tutmaktır.
Kira uyarlama davasının terditli olarak açılması mümkündür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 20.09.2018 tarihli ve 2017/3282E. 2018/8795K. sayılı kararında;
“Davacı kiracı yaşanan sel felaketi nedeniyle kira sözleşmesine mahkemece müdahale edilerek 2012-2013 yıllarında kira ödemesinden muaf tutulmasını, olmadığı takdirde aynı yıla ait kira bedelinin hakkaniyete uygun tenkisini, bu talepleri de kabul görmediği takdirde çalışılmayan dönemin kira süresine eklenmek suretiyle kira sözleşmesinin iki yıl süre ile uzatılmasına karar verilmesini istemiştir. Mahkemece dava tarihi itibarıyla geçmişe yönelik kira uyarlama talebinin ve kira bedelinden muaf tutulma talebinin reddine karar verilmesi doğru ise de, terditli olarak talep edilen kira sözleşmesinin uzatılması talebine yönelik inceleme yetersizdir.”
değerlendirmesi yaparak kira uyarlama davasında taleplerin terditli olarak ileri sürülebileceğini kabul etmiştir.
Taleple bağlılık ilkesi geçerlidir. Talep edilmesi halinde hakim sözleşme süresine de müdahale ederek uzatabilir, hatta kira bedelinin ödenmesinin ertelenmesi bile karar verebilir.
Hakim sözleşmeyi değişen koşullara uyarlamaya çalışır fakat uyarlama mümkün olmazsa sözleşmenin feshi yolunu izler. TBK 138’e göre uyarlama mümkün değilse sözleşmenin sona erdiğini tespit eder. Bu noktada uyarlama talep eden taraf sözleşmeyi feshedebilecektir.
Kira uyarlamada da ıslah mümkün değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 20.2.2019 tarihinde 2017/5992E. 2019/1363K. sayılı kararında;
“Dava dilekçesi ile istenilen miktar davacının iradesini ve kira sözleşmesinden elde etmeyi amaçladığı yararı yansıtmaktadır. Bu itibarla, her ne kadar fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak dava açılmış ise de, alınan bilirkişi raporu çerçevesinde davanın ıslah edilerek talep edilen kira parasının üstünde istemde bulunulması mümkün değildir. Davacının dava dilekçesindeki talebi kendilerini bağlayıcı niteliktedir. Bu itibarla mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesi usul ve yasaya aykırıdır.“
şeklinde hüküm kurarak kira uyarlama davasında ıslahın mümkün olmadığı belirtilmiştir.
Kira uyarlama davasında ıslah kurumuna başvurmak mümkün olmasa da ecrmisil talepli bir davanın ıslahla uyarlama davasına dönüştürülmesi mümkündür. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 22.11.2018 tarihli ve 2017/4728E. 2018/11928K. sayılı kararında ecrimisil talebiyle açılan davanın ıslah edilerek uyarlama davasına dönüştürülmesinin mümkün olduğu kanaatine varılmıştır.
Kira uyarlama davasında talep net olmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 28.3.2019 tarihli ve 2017/6283E. 2019/2753K. sayılı kararında uyarlama talebiyle açılan davada kira bedel tespitine ilişkin karar verilmesinin hukuka aykırı olduğu ve 24.4.2018 tarihli ve 2018/2141E. 2018/4334K. sayılı kararında dava dilekçesinden kira uyarlama mı yoksa kira tespit davası mı açılmış belli değilse talebin açıklattırılması gerektiğine karar verilmiştir.
Kira Uyarlama Davasında İhtiyati Tedbir
Kira tespit davasından farklı olarak kira uyarlama davasında ihtiyati tedbire hükmedilebilmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 4.6.2021 tarihli ve 2021/3452E. 2021/6001K. sayılı kararında ;
“Tedbir kararı verilmemesi durumunda; doğrudan veya önleme amaçlı idari kararlar nedeniyle pandemiden kaynaklanan ekonomik darlığa bağlı olarak kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca sözleşmenin feshi ile temerrüt nedeniyle tahliyesi mümkün hale gelir. Uyarlama davalarında amaç taraflar arasındaki sözleşmenin ayakta tutulması ile gerçekleşen olağanüstü durumlar karşısında başlangıçta var olan edimler arasındaki adaletin yeniden tesis edilmesidir.”
denerek ihtiyati tedbire hükmedilmesinin mümkün ve talep edenin dava açmadaki menfaati açısından gerekli olduğu vurgulanmıştır.
Harçlar
Kira uyarlama davasında Yargıtay yıllık kira farkı üzerinden harç alınması gerektiğini kabul etmiştir.
Kararın Etkisi
Kira uyarlama davalarında karar, dava tarihinden itibaren uygulanır ancak ihtirazi kayıt ile borcun ifa edilmiş olması durumunda hüküm geriye dönük olarak verilir.
Kira bedeli mahkemece değişen koşullara uyarlansa da sözleşmedeki artış şartı talep edilmedikçe değişmez.
Kira Uyarlama Davası 5 Yıl Bilgisi: Uyarlamaya hükmedilmesi halinde TBK m.344/3 hükmü ile kira tespit davası için öngörülen 5 yıllık süre sıfırlanmış olur.
Kararın İcrası
Kira uyarlama davası kesinleşmesi olmadan bu karara dayanılarak ilamsız icra ve tahliye talepli icra takibinin yapılması ve alacak davası açılması mümkün değildir. Faize de hükmün kesinleşmesinden itibaren hükmedilir.
Kira Uyarlama Davası Dilekçe Örneği
Kira Uyarlama Dava Dilekçesi Örnek
Kira uyarlama davası dilekçesi olarak aşağıdaki standart örneği kullanabilirsiniz:
T.C. [İLGİLİ MAHKEME ADI] HAKİMLİĞİ’NE
DAVACI:
Adı ve Soyadı:
T.C. Kimlik No:
Adres:
VEKİLİ:
(Var ise avukat bilgileri)
Adı ve Soyadı:
Adres:
DAVALI:
Adı ve Soyadı:
Adres:
KONU:
Kira sözleşmesinin uyarlanması talebi.
AÇIKLAMALAR:
- Müvekkilimiz ile davalı arasında [tarih] tarihinde imzalanan kira sözleşmesi gereğince, [kira konusu taşınmazın adresi] adresinde bulunan taşınmazın aylık kira bedeli [bedel] olarak belirlenmiştir.
- Ancak, söz konusu kira sözleşmesi yapıldığı tarihten sonra meydana gelen ekonomik değişiklikler, [örneğin enflasyon oranındaki artış, pandemi etkileri, döviz kurlarındaki dalgalanmalar vb.] nedeniyle kira bedelinin müvekkilimiz açısından ödenmesi mümkün olmayacak şekilde ağırlaşmasına sebebiyet vermiştir.
- Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca, sözleşmenin yapıldığı sırada tarafların öngöremediği ve öngörmesinin beklenemeyeceği olağanüstü durumların ortaya çıkması, mevcut durumun sözleşmeye bağlı kalmayı taraflardan biri açısından aşırı derecede güçleştirmesi durumunda, sözleşmenin uyarlanması talep edilebilir.
- Yukarıda izah edilen sebeplerle, kira bedelinin müvekkilimiz açısından ödeme gücünü aşan boyutlara ulaşması nedeniyle, kira sözleşmesinin mahkemenizce hakkaniyete uygun olarak uyarlanmasını talep etme zorunluluğu doğmuştur.
HUKUKİ NEDENLER:
Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER:
- Kira sözleşmesi,
- Banka dekontları,
- Ekonomik koşulları gösterir belgeler,
- Tanık beyanları (varsa),
- Her türlü yasal delil.
SONUÇ ve İSTEM:
Yukarıda arz ve izah edilen sebeplerle, mahkemenizden:
- Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin, mevcut ekonomik koşullar göz önünde bulundurularak yeniden uyarlanmasına,
- Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini arz ve talep ederiz.
Saygılarımızla,
[Davacı/Vekili Adı ve İmzası]
Ekler:
- Kira sözleşmesi fotokopisi,
- Delil niteliğindeki belgeler,
- Varsa diğer ekler.
Sık Sorulan Sorular
Uyarlama Nedir?
Kira bedelinin uyarlanması davası, kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü gelişmeler nedeniyle kira bedelinin yeni şartlara uyarlanmasını sağlayan davadır.
Uyarlama Yargılaması Nedir?
Uyarlama yargılaması, bir mahkemenin, yasaların zaman içinde değişmesi, yeni yasaların yürürlüğe girmesi veya hukuki düzenlemelerdeki farklılıkların ortaya çıkması gibi durumlar sonucunda, daha önce verilmiş bir kararın değiştirilmesi veya yeniden değerlendirilmesi sürecini ifade eder. Bu, özellikle ceza davalarında, bir kişinin suçunun işlendiği dönemdeki yasalarla, ceza hukukundaki değişikliklerin uyumlu hale getirilmesi amacıyla yapılır.
Örneğin, bir suçun işlendiği dönemdeki cezai yaptırım ile daha sonra yapılacak bir yasadaki değişiklik nedeniyle, hükümlü kişi hakkında daha hafif bir cezanın uygulanması veya mahkeme kararının değiştirilmesi söz konusu olabilir. Uyarlama yargılaması, eski yasal düzenlemelere göre verilmiş bir kararın, yeni düzenlemelere göre gözden geçirilmesini sağlar.
Kira Artış Oranı Belli İse Uyarlama Davası Açılır mı?
Kira artış oranı belirli bir şekilde tespit edilmişse ve bu oran, kiracının ya da kiraya verenin haklarını ihlal etmiyorsa, uyarlama davası açılması gerekmez. Ancak, kira sözleşmesinde veya yasal düzenlemelerde yer alan kira artış oranı sınırları, taraflardan birinin aleyhine olacak şekilde önemli ölçüde ihlal ediliyorsa, uyarlama davası açılabilir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira artışları belirli bir oranda yapılabilir ve bu artışın yasal sınırları vardır. Eğer kira artışı, yasal düzenlemelere ya da sözleşmeye aykırı şekilde yapılırsa, kiracı veya kiraya veren, uyarlama davası açarak sözleşmenin şartlarının hukuki çerçevede düzenlenmesini isteyebilir.
Özetle, kira artış oranı belirli bir seviyede sabit olsa da, taraflardan birinin bu oranın yasal sınırları ihlal etmesi durumunda uyarlama davası açılabilir.
Kira Bedeli Tespit ile Uyarlama Davası Aynı Anda Açılabilir mi?
Evet, tespit davası ile uyarlama davası kira bedelinin belirlenmesi için aynı anda açılabilir. Ancak bu iki dava farklı amaçlara hizmet eder. Farklarıyla ve “Uyarlama nedir?”,”Tespit Nedir?” anlaşılabilmesi için ilgili içeriğimize buradan ulaşabilirsiniz.
Her iki dava türü, kiracının veya kiraya verenin haklarını korumak amacıyla açılabilir, ancak genellikle uyarlama davası, kira sözleşmesinin mevcut durumuna göre daha esnek bir çözüm talep ederken, kira bedeli tespit davası daha net bir tespit ve belirsizlik durumunu giderme amacı güder.
Sonuç olarak, her iki dava farklı yasal ihtiyaçlara hizmet eder ve hukuki olarak aynı anda açılmasında bir engel yoktur. Yine de, her iki dava için açılacak taleplerin farklı hukuki dayanaklara ve gerekçelere dayanması gerektiği unutulmamalıdır.
Kira Uyarlama Davası Kesinleşmeden İcraya Konulur mu?
Kira uyarlama davası kesinleşmeden icra takibi başlatılamaz. Uyarlama davası, kira sözleşmesinin şartlarının değiştirilmesi için mahkemeye başvurulan bir davadır ve bu dava sonucu mahkemenin verdiği karar, kesinleşmeden icra işlemleri başlatılamaz. Mahkeme kararı kesinleşmeden, yani temyiz veya itiraz süreleri dolmadan, yasal olarak kararın icrası mümkün değildir.
Örneğin, kira bedelinin uyarlanması gerektiği yönünde bir mahkeme kararı verilmişse, bu kararın kesinleşmesi beklenmelidir. Eğer karar, kiracıya veya kiraya verene karşı icra takibi başlatılacaksa, mahkeme kararının kesinleşmesi gerekir.
Bir kira uyarlama davası kesinleşmeden, icra takibi başlatılırsa, borçlu taraf (kiracı veya kiraya veren) bu durumu hukuki yollardan itiraz edebilir ve icra işlemleri durdurulabilir. Bu sebeple, uyarlama davası kesinleşmeden icra takibi yapılması hukuken geçerli olmaz.
—
Bu içerikte kira uyarlama davası, kira uyarlama davası şartları, TBK 138’in içeriği, yargıtay kararları ve diğer detayları işliyoruz. Özellikle sık sorulan sorular arasında bulunan kira uyarlama davası şartlarına eğildik ve buradaki detayları anlattık.
Özetle, bir çok konuda kira uyarlama davası açılabilmektedir. Fakat kira uyarlama davası şartlarına uygunluk esastır. Konuyla ilgili destek almak istiyor ve bir hukuk bürosuna ihtiyaç duyuyorsanız;




Erzurum doğumlu. Trabzon Tevfik Serdar Anadolu Lisesi ve İstanbul Medeniyet Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunudur. Şimdi Kazdal Hukuk Bürosu’nun yetenekli genç avukatlarından birisi.