Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır? 2026 Tam Rehber: Tüm Yasal Yollar

Kiracı tahliyesi, kira ilişkisinin en hassas ve en çok uyuşmazlık yaratan konularından biridir. Türk hukukunda kiracı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) sıkı koruması altındadır. Kiraya veren ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplerin somut olarak gerçekleşmesi halinde dava açabilir. Mahkeme kararı olmaksızın zorla tahliye, hem hukuka aykırı hem de cezai sorumluluk doğurur.

Kısaca: Kiracı tahliyesi, TBK numerus clausus ilkesi gereği yalnızca kanunda sayılı 8 yasal sebepten biri ve mahkeme kararıyla yapılabilir: ihtiyaç (m.350/1), yeniden inşa (m.350/2), yeni malik ihtiyacı (m.351), tahliye taahhüdü (m.352/1), iki haklı ihtar (m.352/2), kiracının başka konutu olması (m.352/3), temerrüt (m.315), 10 yıllık uzama (m.347). Mahkeme kararı olmadan tahliye TCK m.116 (konut dokunulmazlığını ihlal) suçunu oluşturur.

Tahliye Yolları Bir Bakışta

Konu	Bilgi
İhtiyaç (kiraya veren+yakınları)	TBK m.350/1 — Süre sonu + 1 ay
Yeniden inşa / esaslı tamir	TBK m.350/2 — Süre sonu + 1 ay
Yeni malik ihtiyacı	TBK m.351 — Bildirim + 6 ay
Tahliye taahhüdü	TBK m.352/1 — Taahhüt + 1 ay
İki haklı ihtar	TBK m.352/2 — Kira yılı sonu + 1 ay
Temerrüt (kira borcu)	TBK m.315 — 30 gün ihtar
10 yıllık uzama	TBK m.347 — 3 ay öncesinden ihbar
Mahkeme kararı olmadan tahliye	❌ TCK m.116 suçu

Bu makalede 2026 yılı güncel mevzuatı ışığında kiracı tahliyesinin tüm yasal yolları, ihtarname zorunluluğu, arabuluculuk şartı, dava süreci, icra aşaması ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin güncel içtihadı ele alınmaktadır.

Kiracı Hangi Sebeplerle Tahliye Edilebilir?

Hızlı Cevap: Türk Borçlar Kanunu, kiracı tahliye sebeplerini sınırlı sayıda (numerus clausus) belirlemiştir: (1) İhtiyaç (m.350/1), (2) Yeniden inşa (m.350/2), (3) Yeni malik ihtiyacı (m.351), (4) Tahliye taahhüdü (m.352/1), (5) İki haklı ihtar (m.352/2), (6) Temerrüt (m.315), (7) 10 yıllık uzama (m.347).

TBK, kira sözleşmesini kiraya veren açısından sona erdirebilecek halleri sınırlı sayıda (numerus clausus) düzenlemiştir. Sözleşmede aksi yazılı olsa bile bu sebepler dışında tahliye talep edilemez. Sebepler iki ana grupta toplanır:

A. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

Sebep	Yasal Dayanak	Süre
İhtiyaç (kiraya veren ve yakınlarının)	TBK m.350/1	Süre sonu + 1 ay
Yeniden inşa / esaslı tamir	TBK m.350/2	Süre sonu + 1 ay
Yeni malikin ihtiyacı	TBK m.351	Bildirim + 6 ay

B. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

Sebep	Yasal Dayanak	Süre
Tahliye taahhüdü	TBK m.352/1	Taahhüt tarihinden 1 ay
İki haklı ihtar (bir kira yılında)	TBK m.352/2	Kira yılı sonu + 1 ay
Kiracının başka konutu olması	TBK m.352/3	Sözleşme süresince
Temerrüt (kira borcu)	TBK m.315	İhtarda verilen 30 günlük sürenin sonu

C. 10 Yıllık Uzama Süresi

Sebep	Yasal Dayanak	Süre
10 yıllık uzama	TBK m.347	3 ay önceden ihbar

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m.350/1)

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Kritik şartlar:

• İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı (Yargıtay’ın yerleşik içtihadı).
• İhtiyaç sahibi sınırlı sayıdaki kişilerden biri olmalı (kardeş, yeğen, dayı dahil değil).
• Belirli süreli sözleşmede süre sonundan itibaren 1 ay içinde dava açılmalı.
• Belirsiz süreli sözleşmede TBK m.328 fesih sürelerine uyularak.

Detaylı rehber: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası.

Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m.351)

Taşınmazı sonradan edinen kişi (alıcı, mirasçı, bağış alan), kendisi veya yakınlarının ihtiyacı sebebiyle dava açabilir. İki kritik prosedür şartı vardır:

1. Edinme tarihinden 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim (genellikle noter ihtarnamesi).
2. Bildirim tarihinden 6 ay sonra dava açılması.

Bildirim yapılmazsa veya süresinde yapılmazsa altı aylık süre işlemez ve dava şartı oluşmaz.

Yeniden İnşa ve Esaslı Tamir (TBK m.350/2)

Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu işler sırasında kullanım imkânsız ise tahliye talep edilebilir.

İspat şartları:

• Onaylı imar projesi ve yapı ruhsatı.
• Esaslı tamirin gerçekten zorunlu olduğunu gösteren teknik rapor.
• Tamirat sırasında taşınmazın kullanımının mümkün olmadığının ispatı.

Tahliye sonrası taşınmaz 3 yıl boyunca eski hâli ile başkasına kiraya verilemez (TBK m.355). Eski kiracının yeniden inşa sonrası öncelik hakkı vardır; kiraya veren bunu yazılı bildirimle teklif etmek zorundadır.

Tahliye Taahhüdü (TBK m.352/1)

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmişse ve bu tarihte tahliye gerçekleşmezse:

• Kiraya veren 1 ay içinde tahliye davası açabilir veya
• Doğrudan icra takibi başlatabilir (ilamsız tahliye).

Geçerlilik şartları:

• Yazılı olmalı.
• Belirli bir tahliye tarihi içermeli.
• Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalı (sözleşme imzasıyla aynı tarihli taahhüt geçersizdir; Yargıtay yerleşik içtihadı).
• Bizzat kiracı tarafından imzalanmış olmalı.

⚠️ Sık karşılaşılan tuzak: Sözleşme imzası ile aynı tarihli “boş tarihli” tahliye taahhütleri geçersizdir. Yargıtay, kiracının özgür iradesinin sözleşme imzası baskısı altında bulunduğu kabulünden hareket eder.

İki Haklı İhtar (TBK m.352/2)

Kiracı, bir kira yılında kira borcunu ödemediği için iki haklı yazılı ihtar almışsa, kira yılının sonunda kiraya veren tahliye davası açabilir.

Şartlar:

• İhtarlar yazılı olmalı (tercihen noter).
• İhtarlar farklı aylara ait kira borcuna ilişkin olmalı.
• Kiracı her bir ihtar için gerçekten temerrüde düşmüş olmalı.
• İhtarlar aynı kira yılı içinde gönderilmiş olmalı.
• Kira yılı sonundan itibaren 1 ay içinde dava açılmalı.

📌 İhtarın “haklı” sayılması için kiracının ödemede gecikmiş olması (banka makbuzlarıyla ispatlanabilir bir gecikme) gerekir. Düzenli ödeme yapan ancak “uyarı amaçlı” gönderilen ihtarlar haklı sayılmaz.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m.315)

Kira borcunu ödemeyen kiracıya, kiraya veren en az 30 günlük süre vererek yazılı ihtar gönderir. Bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir ve tahliye davası açılır.

İcra alternatifi: İcra ve İflas Kanunu m.269 vd. kapsamında tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Ödeme emri kiracıya tebliğ edilir; 30 gün içinde ödeme yapılmazsa ve 7 gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir, tahliye gerçekleştirilir.

10 Yıllık Uzama Süresi (TBK m.347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Şart: uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim.

Detaylı rehber: 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi.

Tahliye İhtarnamesi Nasıl Çekilir?

Hızlı Cevap: İhtarname yazılı olmalı, noter aracılığıyla çekilmelidir. İçerik: tahliye sebebi, dayanılan kanun maddesi, sözleşme bilgileri ve verilen süre açıkça yer almalıdır. Tebliğ tarihi süreyi başlatır. Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı ayrı gönderilmelidir.

İhtarname, tahliye sürecinin neredeyse tüm türlerinde zorunlu bir adımdır.

Geçerlilik Şartları

• Yazılı olmalı. Sözlü ihtar geçersizdir.
• Noter aracılığıyla olması ispat kolaylığı sağlar.
• İçerik açık ve anlaşılır olmalı: tahliye sebebi, dayanılan kanun maddesi, sözleşme bilgileri, verilen süre ve dava açılacağı bildirimi.
• Kiracıya tebliğ edilmiş olmalı (tebliğ tarihi süreyi başlatır).

İhtarname Süreleri Özet

Durum	Süre
İhtiyaç tahliyesi	Sözleşme sonu + 1 ay (içinde dava ya da ihtar)
Yeni malik ihtarı	Edinme tarihinden 1 ay içinde
Kira borcu ihtarı	Kiracıya en az 30 gün süre vererek
10 yıl uzama bildirimi	Uzama yılının bitiminden 3 ay önce
Tahliye taahhüdü	Taahhüt tarihinden 1 ay içinde

İhtarname örneği: Kira İhtarnamesi Dilekçe Örneği.

Tahliye Davası Nasıl Açılır ve Ne Kadar Sürer?

Hızlı Cevap: Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdir. Arabuluculuk dava şartıdır (1.9.2023+). İlk derece yargılaması 6-12 ay, istinaf 6-9 ay daha sürer; toplam 18-30 aya uzayabilir. Karar kesinleşmeden icraya konulamaz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli: Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4)
• Yetkili: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m.10, m.12)

Arabuluculuk Şartı

7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023’ten itibaren tüm kira ilişkisi davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Adalet Bakanlığı bürosu üzerinden veya kayıtlı arabulucuya başvurulabilir; anlaşamama tutanağı dava dilekçesine eklenir.

Yargılama Süreci

Mahkeme dava dilekçesini tebliğ eder, kiracının savunmasını alır. Tahliye davalarında genellikle keşif yapılmaz; belge ve tanık üzerinden yürütülür. İhtiyaç tahliyesinde ihtiyacın gerçekliği için tanık dinlenebilir, kiraya verenin başka taşınmazları araştırılabilir.

Süre

İlk derece: ortalama 6-12 ay. İstinaf 6-9 ay daha. Toplam süreç 18-30 aya ulaşabilir.

Karar

Mahkeme kararı; tahliye, ret veya kısmen kabul şeklinde olabilir. Karar kesinleşmeden icraya konulamaz (HMK m.367 istisnaları hariç).

Yargıtay 3. HD Tahliye Davalarında Hangi İlkeleri Uygular?

Hızlı Cevap: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026 kararlarında: (1) Sözleşmenin emredici hükümleri katı uygulanıyor (3. HD 2025/3036, 2026/104), (2) Bilirkişi raporlarının ‘denetime elverişli’ olması aranıyor (3. HD 2025/3291, 2026/290), (3) Hak ve nesafet indiriminde %10-%20 aralığı istikrarlı, (4) Usul kuralları ihlal edilirse dava reddediliyor.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira uyuşmazlıklarında ihtisaslaşmış dairedir. 2026 kararlarında dikkat çeken eğilimler:

• Sözleşmenin emredici hükümleri katı uygulanıyor. Sözleşmedeki aykırı maddeler üst sınırı aşamıyor (3. HD 2025/3036 E., 2026/104 K., 14.01.2026).
• Bilirkişi raporlarının “denetime elverişli” olması aranıyor (3. HD 2025/3291 E., 2026/290 K., 21.01.2026).
• Hak ve nesafet indiriminde %10-%20 aralığı istikrarlı olarak uygulanıyor.
• Usul kuralları ihlal edilmemeli: Dava şartları (arabuluculuk, ihtarname, süre) eksikse dava reddediliyor.

Tahliye Kararı İcra ile Nasıl Yürütülür?

Hızlı Cevap: Tahliye kararı kesinleştikten sonra İİK m.272 vd. uyarınca icra emri çıkarılır; kiracıya 15 gün süre verilir. Süre dolunca icra memuru taşınmazı boşaltır. İlamsız tahliye ise yalnızca tahliye taahhüdü ve kira borcu (İİK m.269) hallerinde mümkündür; ödeme emrine itiraz edilmezse takip kesinleşir.

İlamlı Tahliye

Tahliye kararı kesinleştikten sonra, İcra ve İflas Kanunu m.272 vd. uyarınca icra emri çıkarılır. Kiracıya 15 gün süre verilir; süre dolduğunda icra memuru taşınmazı boşaltır. Direnme halinde kolluk kuvveti yardımı alınabilir.

İlamsız Tahliye

Yalnızca iki halde mümkündür:

1. Tahliye taahhüdüne dayanan takipler.
2. Kira borcuna dayanan takipler.

Kiracıya ödeme emri tebliğ edilir; süresinde itiraz edilmezse veya itiraz icra mahkemesince kaldırılırsa tahliye gerçekleştirilir.

Tahliye Sonrası 3 Yıllık Yasak Nedir?

Hızlı Cevap: TBK m.355 uyarınca ihtiyaç ve yeniden inşa nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, 3 yıl boyunca haklı sebep olmaksızın eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Aksi halde eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir. Yeniden inşa hâlinde eski kiracının öncelik hakkı vardır.

İhtiyaç ve yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, 3 yıl boyunca haklı sebep olmaksızın eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Aksi halde eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir.

Eski kiracının öncelik hakkı (yeniden inşa hâlinde): Kiraya veren, yenilenen taşınmazın kiraya verilmesi planlandığında eski kiracıya yazılı teklifte bulunmak zorundadır. Eski kiracı 1 ay içinde cevap vermezse hak düşer.

Tahliye Davasında Kiracının Hakları Nelerdir?

Hızlı Cevap: Kiracının başlıca hakları: (1) İhtarnameye şekil/süre/içerik itirazı, (2) İhtiyacın gerçek olmadığını ispat (davacının başka boş taşınmazları), (3) Tahliye taahhüdü geçersizliği iddiası, (4) Kira bedelini bloke hesapta yatırarak temerrüdü engelleme, (5) TBK m.355 yasağına aykırılıkta tazminat talebi.

Kiracı, tahliye sürecinde aşağıdaki hakları kullanabilir:

• İhtarnameye itiraz: Şekil, süre ve içerik bakımından itiraz.
• İhtiyacın gerçek olmadığını ispat: Davacının başka boş taşınmazlarını gösterme.
• Tahliye taahhüdünün geçersizliğini ileri sürme: Sözleşme tarihi ile aynı tarihli olduğunu kanıtlama.
• Kira bedelini depo ederek temerrüdü engelleme: Bankaya bloke hesap açtırarak kira ödemeye hazır olduğunu kanıtlama.
• Üç yıllık yasağa aykırılık halinde tazminat: TBK m.355 kapsamında dava.

Sık Yapılan Hatalar

1. Sürelerin kaçırılması. Hak düşürücü süreler kaçırılırsa aynı sebeple aynı yıl için dava açılamaz.

2. Sözlü ihtar. Yazılı olmayan uyarı hukuken yok hükmünde.

3. Zorla tahliye. Mahkeme kararı olmadan tahliye, TCK m.116 (konut dokunulmazlığı) suçunu oluşturabilir.

4. Geçersiz tahliye taahhüdü. Sözleşme imzası ile aynı tarihli taahhütler geçersizdir.

5. Arabuluculuğu atlamak. 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır.

6. Yanlış sebebe dayanma. Örneğin temerrüt yokken iki haklı ihtar davası açma.

7. Tek ihtarla ‘iki haklı ihtar’ davası. Aynı kira yılında en az iki ayrı haklı ihtar gerekir.

Sonuç

Kiracı tahliyesi, yasal prosedürlere sıkı sıkıya bağlı bir süreçtir. TBK’nın öngördüğü sınırlı sebepler dışında tahliye mümkün değildir. Süreler hak düşürücü; ihtarname yazılı zorunlu; arabuluculuk dava şartı; mahkeme kararı olmadan tahliye yasak. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026 kararları, sözleşmenin emredici hükümlerinin katı uygulanması ve bilirkişi raporlarının denetime elverişli olması yönünde net bir çizgi çekmektedir.

Tahliye davası açmayı planlıyorsanız veya size karşı açılmış bir tahliye davasında savunma hazırlamanız gerekiyorsa, Kartal Avukat Kazdal Hukuk Bürosu deneyimli kira hukuku ekibiyle yanınızdadır.

⚠️ Yasal Uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışınız.

---

İlgili İçerikler:

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
• 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
• Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi?
• Temerrüt ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
• Yeni Malik Tahliye Davası (TBK m.351)
• Sözlük: Tahliye
• Sözlük: İhtarname
• Sözlük: Temerrüt (Kira Borcunda)
• Dilekçe: Kira İhtarnamesi Örneği
• Emsal Karar: İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Dava Açma Süresi
• Sözleşme Tarafı Olmayan Kullanım ve Tahliye
• Tahliye Davası Uzun Sürmesi ve Zarar Minimizasyonu
• Komşu Rahatsızlığı Sebebiyle Tahliye TBK m.316
• Faaliyet Alanı: Kira Hukuku